|
МТЛ. Управление и эксплуатация
(343)253-34-00
|
МТЛ - управление и эксплуатация недвижимости в Екатеринбурге:
- управляющие услуги
- профессиональная уборка офисов
- управление недвижимостью
- эксплуатация зданий
- техническое обслуживание объектов и зданий
|
 |
Публикации в прессе
11/06/2005 Чистый воздух для бизнеса
|
|
В последнее время при выборе офиса компании все большее
внимание уделяют уровню престижа и технического оснащения бизнес-центра. Если раньше арендаторы в основном ориентировались на такие критерии, как местоположение, площадь, удобство подъезда, то сегодня не меньшее значение наиболее состоятельные из них придают качеству внешней и внутренней отделки, наличию современных инженерных систем жизнеобеспечения здания.
Классические недостатки
Желание не только жить, но и работать с комфортом обусловлено общим оживлением экономики, укрупнением компаний, выходом многих из них на внешний рынок и, следовательно, стремлением вести бизнес на уровне мировых стандартов. Кроме того, на рынке происходит определенного рода ротация - наиболее сильные, состоятельные компании меняют офисные помещения на более комфортабельные и престижные. При этом предпочтение отдается специализированным, недавно построенным бизнес-центрам в ущерб зданиям советских времен (например, владениям развалившихся НИИ), переориентированным под административно-деловое назначение. Сегодня в Петербурге порядка 200 бизнес-центров классов "А", "В" и "С", предлагающих в аренду не менее 700 тыс. кв. м. Из них, по информации отдела аналитики компании "Бекар Консалтинг", всего около 30 тыс. кв. м принадлежат классу "А". Все это новые строения или прошедшие капитальный ремонт. В таких бизнес-центрах дела с организацией микроклимата обстоят вполне благополучно, чего не скажешь о зданиях класса "В", которые, казалось бы, должны лишь чуть-чуть уступать элите. Но не зря в классификациях появились "В+" и "В-". Когда бизнес-центру присуждается литера В за несоответствие всего одному-двум параметрам элитного объекта, можно быть уверенным, что с климатом там все в порядке. Таковым является, в частности, "Петровский форт", за архитектурное решение прозванный в народе "шайбой". При строительстве здания корпорация "Строймонтаж" для проектирования и установки систем кондиционирования и вентиляции привлекала компанию "Климат Проф".
Имена и деньги
В сущности, уже по имени компании-подрядчика, привлеченного к строительству или реконструкции объекта под бизнес-центр, арендатор может составить определенное мнение о качестве микроклимата, который ожидает его в будущем офисе. Проектирование систем вентиляции и кондиционирования в многоэтажном здании сопряжено с решением сложных инженерных задач. Компаний, способных осуществить это, в Петербурге не так уж много. Среди них "Энергострой", "Климат Проф", "Балтийская климатическая компания". Сильное специализированное подразделение имеет МТ group, построившая знаменитый "Гулливер".
К сожалению, управляющие основной массы бизнес-центров класса "В" ни этих, ни подобных им компаний не привлекали. Дело в том, что данные объекты расположены в бывших жилых зданиях или НИИ, то есть принудительно приспособлены под бизнес-функции и характеризуются всеми сопутствующими неудобствами: от нехватки мест на парковке до отсутствия площади для размещения инженерного оборудования, в том числе климатического.
В таких зданиях проблемы микроклимата нередко, а в бизнес-центрах класса "С" как правило, решаются локально, силами самих же арендаторов. В итоге здание изнутри и снаружи обрастает сплит-системами (наиболее популярная разновидность кондиционеров, состоящих из наружных, выведенных на улицу, и внутренних блоков), что не украшает фасады, вызывает перегрузки в электросетях, а проблему микроклимата решает лишь отчасти.
По словам руководителя технического отдела компании "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" Марии Лушниковой, "полноценную (централизованную) систему организации комфортного микроклимата в здании нельзя сравнивать с локальными системами по определению". Собственник изначально понимает уровень своего объекта и на этапе строительства или реконструкции проектирует определенную схему инженерных систем. Принятое им решение может зависеть от многих факторов. Учитываются потенциал энергоресурсов, возможность выделения технических помещений, необходимость применения систем высокого или среднего уровня с точки зрения организации управления ими, стоимости дальнейшего обслуживания и наличия квалифицированного персонала, которому предстоит контролировать их работу. Ну и, конечно, многое определяют финансовые возможности собственника.
Проектирование и монтаж централизованной системы вентиляции и кондиционирования - мероприятия дорогостоящие, но окупаемые, так как цена аренды или продажи квадратного метра в бизнес-центре напрямую зависит от уровня инженерных систем здания. Собственнику предстоит один раз решиться на крупные первичные затраты, чтобы затем пожинать плоды своих инвестиций. Затраты, разумеется, не малые. Самая дорогая вещь в современной системе кондиционирования - чил-лер (холодильный агрегат). Для большинства зданий требуется агрегат мощностью 300-500 кВт (см. табл. 1). Только "сердце" системы обойдется под сотню тысяч евро.
Жизнь в аквариуме
Привычные всем сплит-системы в скором времени должны перейти в разряд бытовых, квартирных, приборов. Такой кондиционер способен понижать температуру в помещении, но доступ свежего воздуха он не обеспечивает. Исключение составляют канальные кондиционеры, но они дороги, и их монтаж сложен. Поэтому большинство офисных зданий вентилируются путем открывания окон, но воздух, который мы впускаем в помещение с улицы, не всегда чист и свеж.
Высокая концентрация пыли и копоти в воздухе - непременный атрибут современного мегаполиса. Экологические проблемы крупных городов легкомысленный homo sapiens решает вяло, без энтузиазма. В последнее время все более четко обозначается стремление к созданию замкнутых пространств, маленьких оазисов внутри задыхающегося мира. В малоэтажном строительстве это происходит давно. Современные коттеджи уже второй десяток лет комплектуются интеллектуальными системами, отвечающими за организацию микроклимата в помещениях. В жилых многоэтажках до недавнего времени ничего подобного не делалось. "Все, что до сих пор рекламировалось как элита, на самом деле лишь дома с просторными квартирами в историческом центре, вентилируемые по старинке", - считает генеральный директор компании "Климат Проф" Евгений Корчагин. Современные звуко- и теплоизолирующие окна в таких зданиях хороши и одновременно плохи тем, что герметичны - вентиляция возможна только при открытых створках.
Впрочем, скоро в городе будет построен элитный жилой комплекс, оснащенный инженерными системами европейского уровня. Имеется в виду проект "Новая звезда" (Песочная наб.), реализуемый холдингом RBI.
"А" и "В" - дело в трубе
В идеале у арендатора офиса в многоэтажном здании, претендующем на титул бизнес-центра класса "В", не должно возникать необходимости регулярно проветривать помещение. Строение, снабженное современной системой кондиционирования и вентиляции, можно сравнить с аквариумом. Обстановка внутри грамотно укомплектованного аквариума не зависит от того, что происходит за бортом - это микромир со своим микроклиматом.
Сегодня самая распространенная система обеспечения микроклимата в многоэтажном здании - чиллер-фанкоилы. Чиллер - холодильный агрегат, чаще всего устанавливаемый на крыше. Он охлаждает воду, подаваемую с расположенной там же насосной станции. В зимнее время года чиллер наоборот нагревает воду, выполняя роль вспомогательного отопительного прибора. Подготовленная вода по трубам поступает к фанкойлам.
Фанкойлы разных моделей (одна из самых лучших и дорогих - французская Airweil, но, несмотря на высокую цену, широко применяется в России) по виду и, в сущности, по устройству напоминают внутренние блоки сплит-систем. Они также представляют собой вентиляторные конвекторы, которые, прогоняя сквозь себя воздух, готовят его "к употреблению". Но, в отличие от "сплитов", фанкойлы принимают воздух не из помещения, а с улицы, то есть насыщенный кислородом. Значительную часть того, что "присоседилось" к 02 (пыль, выхлопные газы), забирают фильтры фанкойла.
Таким образом, в помещения воздух поступает в достаточной мере подготовленным к тому, чтобы человек без вреда для здоровья мог им дышать, - чистым и комфортной температуры. Охлаждение или нагрев воздуха происходит во время его нагнетания через систему трубок, по которой циркулирует вода, поступающая от чиллера. Чтобы представить себе это устройство, вспомните радиатор автомобиля.
Любой обзор рынка подразумевает классификацию товара по трем группам стоимости: элита, средний класс и то, что проще всего назвать ширпотребом. Однако на рынке оборудования централизованных систем кондиционирования и вентиляции эта привычная схема не работает. Здесь невозможна дифференциация по размерам кошельков потенциальных покупателей. Среди централизованных систем вентиляции и кондиционирования нет плохих и хороших. Они все - элита.
Ломать и строить
Установка подобного оборудования требует особых каналов (воздуховодов) в стенах здания. На объектах, изначально не приспособленных под офисы, они не предусмотрены. Во многом отсюда и не самые высокие литеры класса, присуждаемые во всем остальном вполне приличным бизнес-центрам.
Однако при реконструкции в любом здании можно создать климатический рай. Были бы на то средства и добрая воля собственника. Для сравнения возьмем два во многом схожих бизнесцентра класса "В": "Литер Б" (Лиговский пр., 43/45 Б) и B&D (Синопская наб., 50). Оба расположены в исторической части города, в обоих присутствуют "евроотделка", паркинги, круглосуточная охрана. Общие черты можно перечислять долго. Однако в первом нет системы приточно-вытяжной вентиляции, а кондиционирование осуществляется посредством сплит-систем, и то не в каждом помещении. Во втором - современная централизованная система вентиляции и кондиционирования. Это небольшое отличие позволяет позиционировать здание на Синопской как "В+", что, разумеется, влияет на размер арендных ставок в сторону увеличения. |
| |
|
|
|
|
| Новости |
21/09/2012
Представители компаний "МТЛ.Управление и эксплуатация недвижимости" и "БестЪ.
Коммерческая недвижимость", входящие в группу компаний "БестЪ", приняли участие в Международном Инвестиционном Форуме по недвижимости PROEstate 2012.
04/06/2012
3 июня компания "МТЛ. Урал" приняла участие в Международном дне очистки водоёмов. Мероприятие проводилось совместно с Уральским дайв-центром «Тритон».
31/05/2012
Компания "МТЛ. Урал" стала победителем в конкурсе на обслуживание внутренних помещений ОАО "Екатеринбургского завода по обработке цветных металлов"
| | архив новостей |
|
предыдущая новость
