Публикации в прессе

В Петербурге прошла II Международная конференция "Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие". Ее организаторами выступили Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД) и Российская гильдия риэлторов (РГР).
Мероприятие посетили более 400 отечественных и зарубежных специалистов.

Первый день конференции был посвящен обсуждению проблемы взаимоотношений бизнеса и власти. На пленарном заседании выступили вице-губернатор Юрий Молчанов, председатель КУГИ Игорь Метельский, председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов, а также представители бизнес-сообщества. Обсуждались развитие инвестиционной политики Петербурга, методы управления государственным имуществом, земельное законодательство. Петербургские чиновники напомнили управленцам, что сейчас город является главным собственником коммерческой недвижимости. Правда, по словам г-на Молчанова, политика, которую городская администрация проводит в этой сфере, основана на тезисе "эффективным может быть только частный собственник".

Президент РГР Елена Дранченко посетовала на то, что рынок недвижимости в России пока нельзя считать зрелым, поскольку отсутствуют стабильное законодательство и сложившиеся правила бизнеса. "Доходность на уровне 15% годовых для проектов в офисном секторе и 20% - в торговом не может быть предметом нашей гордости. Сейчас сектор коммерческой недвижимости ориентирован на "короткие" деньги российских инвесторов, а не на западные структуры, предпочитающие стабильные, пусть и не такие высокие дивиденды", - добавила она.

СПЛОШНЫЕ РИСКИ
Год назад, на первой конференции, было принято решение сделать упор на привлечение к участию в этом мероприятии как можно большего числа иностранных компаний. Похоже, эта цель была достигнута. В этом году с докладами по вопросам, связанным с различными сегментами рынка коммерческой недвижимости, выступили аналитики Knight Frank, Ernst&Young, Colliers International, Swiss Realty Group, Jones Lang LaSalle, Astera. По мнению абсолютного большинства иностранных докладчиков, сейчас доход от инвестиций в недвижимость в центральных российских городах, Москве и Петербурге, даже выше чем на Западе.

Однако, как утверждает директор по инвестициям компании Knight Frank Эндрю Кингхрон, многие западные инвесторы считают, что проще вкладывать деньги "ближе к дому". Причины те же, что и всегда - риски собственности, риски владения, риски управления, риски низкой ликвидности рынка. Сплошные риски.

Успокоил генеральный директор компании Astera Джефри Кокс: "Рынку коммерческой недвижимости в России едва исполнилось 15 лет, но мы многое сделали за это время. Сегодня в Москве появились миллионы квадратных метров офисных площадей, в Петербурге - сотни тысяч". Показатели доходности объектов в обеих столицах примерно одинаковы - 11-13%. Но главным стопором в привлечении инвестиций в нашу страну по-прежнему является непредсказуемость властей и отсутствие у западных инвесторов достоверной информации.

Правда, заметно, что российский рынок коммерческой недвижимости вызывает все больший интерес у иностранцев. В Петербурге за одну неделю прошли сразу два значимых события. Вслед за конференцией по коммерческой недвижимости в Северной столице прошел Европейский конгресс FIABCI. Оба мероприятия были направлены прежде всего на привлечение иностранных консультантов, способных повлиять на западных инвесторов. Если нашим профессионалам рынка недвижимости удалось убедить их в перспективности совместной работы - это уже существенный шаг вперед.

ЛОВУШКА ДЛЯ ИНВЕСТОРА
Все больший интерес сектор коммерческой недвижимости в последнее время вызывает у отечественных банковских структур. По словам заместителя директора инвестиционной дирекции ОАО "ПСБ" Надежды Винник, в сферу интересов банков попадают такие объекты, как бизнес-центры классов "А" и "В+", гостиничные комплексы на 200-250 номеров (три-четыре звезды), торговые центры, индустриальные парки и складские логистические комплексы.

В части земельного рынка банковские структуры интересуют только участки, которые по своему местоположению и характеристикам позволяют обеспечить развитие этой территории в среднесрочной перспективе (со сроком окупаемости до трех лет). В целом проект должен быть конкурентоспособным, ликвидным и юридически чистым.

"Если мы рассматриваем, например, проект бизнес-центра класса "В+", в котором уже сформирован круг арендаторов со сроком аренды от трех до пяти лет, то внутренняя норма доходности должна приближаться к 15%. "ПСБ" готов включаться в такой проект на любом этапе. Однако при взаимодействии банка с кредитором на нулевой стадии, наши требования относительно рентабельности повышаются - она должна быть не менее 20%", - добавила г-жа Винник.

ПРЕЗИДИУМ ПОСТАНОВИЛ
В рамках конференции 28 сентября состоялся очередной съезд ГУД. На заседании было принято решение о создании двух новых комитетов.

Более года назад гильдия получила статус межрегиональной организации. Сейчас она объединяет 39 компаний, под управлением которых находятся более 2,5 млн кв. м коммерческих площадей, А после проведения последней конференции стало очевидно, что количество членов ГУД в ближайшее время увеличится. Не случайно одним из главных направлений дальнейшей работы было признано усиление региональной политики. Для этой цели создан специальный комитет, который возглавил генеральный директор ЗАО "Город" (Москва) Леонид Новожилов.

Кроме того, образован комитет, который будет курировать вопросы, связанные с эксплуатацией и обслуживанием недвижимости. Его председателем назначен генеральный директор ЗАО "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" Андрей Лушников. Были внесены изменения в устав - срок правления президента гильдии увеличился до двух лет.

ГУД В РЕГИОНЫ
Увы, но времени для выступления представителям региональных компаний на этой конференции было отведено немного. Но уже в следующем году организаторы обещали включить в повестку вопросы, актуальные не только для двух столиц, но и для всей России.

Главная проблема в сфере коммерческой недвижимости "на местах" - отсутствие информации. Нет ни перечня объектов, ни маркетинговых отчетов, ни четких критериев оценки объекта, ни управляющих компаний. Во многих регионах рынка коммерческой недвижимости просто не существует, что осложняет выход туда серьезных инвесторов. В настоящее время ГУД ведет плотную работу с партнерами из других областей России. Ежегодно на конференцию приезжают представители организаций из разных российских городов: от Краснодара до Владивостока. По словам исполнительного директора ГУД Павла Гончарова, "интерес у них вызывают не только теоретические выкладки, секции и мастер-классы. Один из наиболее важных моментов - передача опыта".

ОТ ЛЬВА ТОЛСТОГО ДО ГУЛЛИВЕРА
Одним из главных достижений второй конференции, как отметили многие специалисты, явилась ее практическая направленность. Особенно полезны для практиков оказались бизнес-гуры по петербургским объектам коммерческой недвижимости. Местные "управленцы" показали гостям свои проекты, рассказали историю создания и развития собственных компаний, ответили на многочисленные вопросы.

Участникам туров, в частности, был представлен бизнес-центр класса "А" на Невском пр., 38, реконструкцию которого заканчивает ОАО "ПСБ Инвест групп". Общая площадь нового комплекса, включая торговые и офисные помещения, составляет более 14 тыс. кв. м. Кроме того, компания показала и другие свои проекты: бизнес-центры класса "В+" - "Адмирал" (Обводный канал, 118) и на Ленинском проспекте, 153.

Специалисты недавно созданной в структуре УК "БестЪ" эксплуатационной компании "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" рассказали о главных аспектах обслуживания коммерческих помещений на примере торгово-развлекательного комплекса "Гулливер" (Торфяная дорога, 7). Этот объект несколько месяцев назад был передан "МТЛ" на эксплуатацию собственником - ООО "Дубль-2". Он состоит из семи корпусов общей площадью 62 тыс. кв. м. Из них около 6,5 тыс. кв. м занимают офисы, еще 50 тыс. кв. м - торговые помещения и склады.

Бизнес-центр "ХIХ век" (Пироговская наб., 17), управляемый УК "Бекар", был интересен прежде всего в качестве примера управления федеральной собственностью. Этот особняк является памятником архитектуры, и при реставрации, затраты на которую составили около $1 млн, необходимо было сохранить исторический интерьер и фасад здания.

Участники бизнес-туров также посетили бизнес-центры, находящиеся под управлением ЗАО "Менеджмент Компания ПСБ": "Паллада" и "Аскольд" (Красногвардейская пл., 2); ЗАО "ВМБ-Траст" - "ТВ-полис" (Чапыгина, 6) и 000 "УК "Питер" - офисный дом на ул. Льва Толстого, 7.

Прямая речь

Александр Гришин,
президент ГУД, генеральный директор ЗАО "ВМБ-Траст":
- Около двух лет назад, после очередного конгресса по недвижимости, стала очевидна необходимость более подробного освещения темы коммерческой недвижимости. Тогда у ГУД возникла идея проведения ежегодной конференции для профессионалов рынка. Итогами первой конференции, прошедшей в 2003 году, были удовлетворены и организаторы, и участники. Она стала местом знакомства российских и западных специалистов. В этом году конференцию поддержали и банковские структуры. Они рассматривают недвижимость как один из секторов диверсификации своего инвестиционного портфеля. Сегодня рынок коммерческой недвижимости вызывает всеобщий интерес. Все три дня работы конференции были довольно насыщены. Конечно, мы не смогли обсудить все актуальные вопросы и проблемы, но разобрать детально и сделать глубокий анализ отдельных направлений постарались.

Анна Деркач,
директор по развитию ЗАО "МТЛ. Эксплуатация недвижимости":
- Такие мероприятия, как конференция по коммерческой недвижимости, способствуют успешному ведению бизнеса и обмену опытом с коллегами. У нас появилось несколько потенциальных заказчиков, что свидетельствует об интересе операторов рынка недвижимости к услугам по эксплуатации объектов. Сейчас с ними, ведутся переговоры.

Константин Козловский,
генеральный директор ЗАО "Менеджмент Компания ПСБ":
-Хорошо, что конференция была посвящена именно управлению коммерческой недвижимостью, инвестициям и не совмещалась с риэлтерскими проблемами, которые имеют свою специфику, отличную от управления. Из выступлений больше всего запомнились, пожалуй, два: "Об инвестиционной привлекательности рынка России" Эндрью Кингхорна из компании Knight Frank и на мастер-классе "Управление и эксплуатация объектов коммерческой недвижимости" доклад Марины Аткинс из REIM Consulting. В качестве пожелания организаторам хотелось бы высказать следующее: нужно более строго регламентировать выступающих по времени и исключить саморекламу компаний. Хорошо, если в планах дальнейшей работы ГУД будет организация круглых столов по обмену практическим опытом, в том числе и с регионами, так как среди выступающих в основном были представители питерских и московских компаний, а также иностранные консультанты.



Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД) была образована весной 2002 года с целью создания в России общественного объединения профессиональных управляющих и девелоперских компаний в сфере коммерческой недвижимости. В начале деятельности гильдии в ее составе было пять членов. К концу 2003 года насчитывалось уже 26 членов и был приобретен статус межрегиональной организации. В настоящий момент гильдия объединяет 39 компаний из 13 регионов России, в управлении которых находится более 2,5 млн кв. м коммерческих площадей. ГУД является членом НП "Российская Гильдия Риэлторов". Проекты: ежегодный конкурс "Профессиональное признание" в номинации "Лучшая управляющая компания", конференция "Коммерческая недвижимость России", разработка системы сертификации бизнес-центров, подготовка законодательных актов по доверительному управлению государственным имуществом, программа обучения управляющих недвижимостью. Президентом ГУД с 2003 года является генеральный директор ЗАО "ВМБ-Траст" Александр Гришин.