Публикации в прессе

Петербургские управляющие компании с каждым днем увеличивают количество "подведомственных" объектов. В связи с чем все чаще сталкиваются с необходимостью создания собственных структур, которые осуществляли бы техническое обслуживание и уборку помещений.

В настоящее время на городском рынке коммерческой недвижимости работают около двух десятков управляющих компаний. Управление недвижимостью традиционно делится на три составляющие: техническое, организационное и коммерческое обслуживание. Самый трудный и обширный фронт работ включает в себя именно техническая эксплуатация, а также так называемый клининг (уборка) помещений. От того, насколько профессионально будет обслуживаться здание, зависит успешность всего проекта.

"ИНФРАСТРУКТУРНЫЕ" КОМПАНИИ
"Управленцы", работающие на рынке коммерческой недвижимости Петербурга, к обслуживанию своих объектов подходят по-разному. Одни нанимают персонал самостоятельно. При этом довольно часто происходят кадровые ошибки. Что впоследствии негативно сказывается как на техническом состоянии объекта, так и на его имидже.

Кроме того, при обслуживании зданий собственными силами могут возникнуть проблемы, связанные с нарушением правил и норм технической эксплуатации инженерных систем. Что влечет за собой не только значительные финансовые издержки, но и угрозу безопасности арендаторов.

Другие "управленцы" работают с профессиональными специализированными подрядчиками - аутсорсерами. Однако, по словам генерального директора консультационной фирмы Stanley Estate Марии Тиники, в настоящее время в Петербурге лишь около 10% компаний по вопросам технического обслуживания и уборки управляемых ими помещений обращаются в стороннюю организацию. Несмотря даже на то, что профессиональные "эксплуататоры" способны более качественно обслуживать инженерные сети на объекте, делать полную уборку внутренних помещений и близлежащей территории, взаимодействовать с надзорными органами (Госпожнадзор, СЭС, Госоргинспекция и др.).

Привлечение аутсорсера позволяет управляющей компании сфокусировать собственные ресурсы на основных целях бизнеса. Кроме того, за счет узкой специализации аутсорсера снижается себестоимость поручаемых ему работ. Профессиональные эксплуатирующие организации располагают собственной технической базой. То же касается и клининга.

Практически все петербургские компании прибегают к услугам профессиональных клининговых фирм только для проведения сложных специализированных работ (например, высотных). А 90% мероприятий по уборке помещений осуществляют их собственные хозяйственные службы.

Этим проблемам было посвящено целое секционное заседание - "Управление и эксплуатация объектов коммерческой недвижимости" - II Международной конференции "Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие" (организатор - Гильдия управляющих и девелоперов), прошедшей в конце прошлого месяца в Петербурге.

Как сообщил в своем докладе директор петербургского филиала ООО "М+W Zander" (Москва) Евгений Лысенко, около 80% ущерба приносят компании ее собственные работники, особенно если это касается технической эксплуатации объектов коммерческой недвижимости. Аутсорсер берет на себя все вопросы, связанные как с подбором квалифицированного персонала, так и с приобретением дорогостоящего оборудования. Специализированные эксплуатирующие и клининговые компании при большом количестве заказчиков в состоянии достаточно быстро окупить подобную технику за счет интенсивного использования. "Управленцу" же приобретать это оборудование в собственность просто нерентабельно.

УПРАВЛЯТЬ - НЕ УБИРАТЬ
Альтернативой существующему управлению может стать так называемый внутренний аутсорсинг. Он заключается в создании дочерней специализированной структуры или просто отдельной службы, которая будет заниматься исключительно вопросами обслуживания. При этом средства, прежде направляемые на оплату услуг внешней компании, могут быть вложены в приобретение необходимого оборудования и наем квалифицированного персонала.

Здесь возникает вопрос определения порога экономической целесообразности данного проекта. Директор по развитию УК "Бекар" Дмитрий Золин считает, что доходность от эксплуатации и клининга напрямую зависит от объема обслуживаемых площадей. Для крупной управляющей компании может быть интересно создание отдельной структуры для обслуживания объектов только в том случае, когда площади, находящиеся у нее в управлении, составляют более 20 тыс. кв. м.

Тогда эксплуатирующую и клининговую службы можно использовать на всех объектах. Пока этот вид деятельности имеет относительно невысокую доходность. По разным оценкам, рентабельность обслуживания недвижимости может составлять от 10 до 20%. Дмитрий Золин утверждает, что на некоторых объектах "Бекара" рентабельность достигает 40%. Многое зависит от длительности контракта, а также от класса здания.

Так, по словам директора департамента консалтинга УК "Питер" Елены Андреевой, при управлении торгово-развлекательными комплексами создавать собственную обслуживающую или клининговую компанию следует, только когда общая площадь эксплуатируемых объектов достигнет 60 тыс. кв. м. Сейчас УК "Питер" для эксплуатации управляемых ею объектов нанимает дополнительный персонал. Но имеются планы в дальнейшем организовать собственную эксплуатирующую организацию. По мнению г-жи Андреевой, рынок технической эксплуатации коммерческих объектов в Петербурге развит пока слабо. Имеется лишь несколько компаний способных предоставлять подобные услуги на высоком уровне.

ВЫСШИЙ ПИЛОТАЖ
Служба "Топ Клининг Сервис" в составе "МК ПСБ" была создана в январе 2004 года. Она оказывает услуги по ежедневной комплексной уборке офисных помещений, генеральной уборке объекта после ремонта и завершения строительства, чистке ковровых покрытий, мойке окон и фасадов зданий, уборке прилегающих территорий и консалтингу. В настоящее время "Топ Клининг Сервис" обслуживает 10 объектов общей площадью 400 тыс. кв. м. В штате - 70 человек (средняя заработная плата составляет 35 руб./ч). По словам руководителя клининговой службы "МК ПСБ" Елены Филипповой, основной проблемой является нехватка и текучесть кадров. Поэтому весь вновь принятый персонал с пылу с жару приступает к работе, без надлежащего обучения.

Если клининговая служба "МК ПСБ" входит в структуру управляющей компании и пока обслуживает только собственные помещения, то УК "БестЪ" пошла дальше. Несколько месяцев назад путем реорганизации этой фирмы была создана новая структура - ЗАО "МТЛ. Эксплуатация недвижимости". В ее услуги входит управление, техническое обслуживание, клининг и охрана объектов. Сегодня в обслуживании "МТЛ" находится более 100 тыс. кв. м торговых и офисных площадей, а также жилой комплекс OMEGA-HOUSE (Песочная наб., 40). В прошлом месяце компания заключила первый договор на обслуживание не находящегося в управлении УК "БестЪ" объекта - торгово-развлекательного комплекса "Гулливер", что напротив станции метро "Старая Деревня". В штате фирмы 650 человек.

По словам директора по развитию "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" Анны Деркач, договор на эксплуатацию объекта лучше всего заключать еще при его проектировании, что пока случается крайне редко. Только профессионалы могут определить, например, какие материалы при строительстве лучше не использовать, чтобы впоследствии избежать огромных затрат на обслуживание. Очень часто бывает, что проектировщики забывают и про помещения для технико-эксплуатационных служб, необходимые на крупных объектах.

Многие владельцы не подходят к собственным зданиям как к активу, хорошее состояние которого требуется поддерживать не один десяток лет. Если они и прибегают к услугам специализированных компаний, то уже после сдачи объекта в эксплуатацию. В результате это приводит к убыткам. Например, необходимое для обслуживания оборудование часто закупается у различных поставщиков и не соответствует единым стандартам.

АЗЫ УБОРКИ
Клинингом или профессиональной уборкой помещений в Петербурге занимаются несколько десятков организаций. Самые крупные из них "КмК", "Северная столица", "Ост", "Чистый город" и "Технология чистоты". Этот вид услуг пришел в нашу страну с Запада, где давно обратили внимание на прямую зависимость работоспособности сотрудников от чистоты в офисах. Если управляющие компании уже пришли к выводу, что экономить на обслуживании сложных инженерных систем нельзя, то уборка все еще считается делом второстепенным, для которого особого профессионализма не требуется. Кроме того, нормативы на оплату труда уборщиц остались чуть ли не на советском уровне. Да и спрос на клининг в Петербурге существенно не меняется уже лет десять.

Однако подсчитано: если уборка объекта организована грамотно, это дает экономию до 10-15% от ее себестоимости. По мнению специалистов, проблемой клининга у нас в первую очередь озабочены только иностранные фирмы (IКЕА, Cadberry и др.). Именно они привлекают профессионалов.

Петербургские клининговые компании используют уборочное оборудование шведского, немецкого, итальянского производства. Частота уборки зависит от количества посетителей. За восьмичасовую смену один оператор может вымыть до 1 тыс. кв. м помещений. Даже вновь введенные коммерческие объекты нуждаются в тщательном уходе. А в Петербурге сегодня большинство офисов и магазинов находятся в старых зданиях, требующих серьезных затрат на содержание. Отсутствие регулярного обслуживания влечет за собой серьезные аварии, наносит немалый материальный ущерб собственникам.

"Управленец" может выбрать для себя разные пути - аутсорсинг, наем персонала с улицы или создание собственных структур. Результат же должен быть один - максимум дохода при минимуме издержек.

Создание собственной эксплутационной или клининговой службы оправдано тогда, когда в ведении управляющей компании находятся большие объемы площадей и она в состоянии нанять достаточное количество профессиональных рабочих. Во всех остальных случаях, по мнению специалистов, лучше нанять специализированную организацию.