Профессиональная юридическая помощь в покупке новостройки от АН-"СОВЕТНИК". Сайт an-sovetnik.ru
  На главную Поиск Контакты Карта сайта Обратная связь МТЛ — СПб

Публикации в прессе

07/11/2005   Андрей Лушников: "Конкурсы - розыгрыш кота в мешке"


Генеральный директор ООО "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" Андрей Лушников не исключает рынок жилья из сферы интересов компании. Однако к конкурсам на право управления жилищным фондом относится крайне скептически.

- Андрей Владимирович, объекты недвижимости какого функционального назначения представляются наиболее интересными для эксплуатирующей компании?

- По сути, особой разницы нет. На любое здание можно подготовить подробный проект эксплуатации и воплотить его в жизнь. Впрочем, должен признать, "МТЛ" больше специализируется на бизнес-центрах. Потому что всегда имеешь дело с постоянным контингентом. И если наша услуга качественная, то мы видим отдачу, благодарность, если хотите. Обслуживать торгово-развлекательный комплекс в этом смысле сложнее. Там постоянный поток сменяющихся людей. Лишь иногда мы видим хозяев модулей, арендаторов. Конечно, и они могут сказать, например, "Гулливер" лучше обслуживается, чем ТК "Сенная". Выслушаем и будем разбираться. Однако здесь уже нет такой обратной связи, как в бизнес-центрах.

- Выходит, что при всем богатстве выбора побеждает бизнес-центр?

- Отчасти, да. Но в сферу наших интересов входят четыре сегмента рынка недвижимости: бизнес-центры, торговые комплексы, жилье и загородная недвижимость.

- Летом администрация города начала конкурсы на право управления жилищным фондом. Вы принимали в них участие?
- В конкурсах первой волны, в начале лета, мы отсмотрели почти все лоты. Провели фотосъемку, поговорили со специалистами жилищно-эксплуатационных служб, проанализировали информацию, подали заявки. В день вскрытия конвертов выяснилось, что провалились по всем участкам. Второй этап начался, когда у нас была пора отпусков. Не хватало людей, но мы все-таки подали несколько заявок. В конце концов, один лот получили. Там мы тоже, кстати, проиграли, но победитель отказался принимать те дома в управление. А следом за ним отказались и мы.

- В чем причина таких неудач? И почему не приняли в управление хотя бы тот единственный участок?

- Наши конкуренты везде предложили более высокие суммы отчислений на капитальный ремонт, но размеры инвестиций в жилищный фонд - вообще отдельный разговор. На этом, казалось бы, наше участие в программе должно было закончиться. Однако 10 октября нам пришел факс из администрации. Выяснилось, что мы получили участок на так называемой территории "Конти", в районе Кондратьевского проспекта. К обслуживанию 60 домов должны были приступить с 1 ноября. Туда была отправлена комиссия. Обнаружилось ужасное состояние зданий. Такие надо сносить, а не эксплуатировать. Это был бы подарок городу, возьмись мы за работу.

Ремонтировать бы пришлось за счет своей прибыли. Район был абсолютно не готов к зиме. Видимо, люди, которые там работали, зная, что участок выставлен на торги и будет передан другой компании, просто разорили эти дома. Наши акционеры в любом случае не утвердили бы проекты обслуживания такого района. Невооруженным глазом было видно, что мы не в состоянии качественно его обслуживать.

- Может ли с учетом действующих тарифов оказаться выгодным предприятием эксплуатация жилищного фонда?

- На таких участках и с теми условиями, которые предложили нам, вряд ли. Я проиллюстрирую. Максимальная годовая выручка с этого лота должна была составить 17 млн рублей, с учетом того, что все жильцы исправно вносят квартплату. Но реально платят лишь около 70%. Вот уже остается 11,9 млн. Мы предлагали отчислить на капитальный ремонт 1,7 млн рублей. Такой размер инвестиций представлялся разумным. Была фирма, готовая внести 6 млн. Однако инвестировать компания может, только исходя из прибыли. Вычтем из возможной прибыли налоги и получим чуть больше 7 млн, и то при условии, что я ни копейки больше на эти дома не истрачу, не найму ни одного служащего. Как, скажите, можно вкладывать такие суммы? Да и вообще, отчисления на капремонт ветхих домишек не должны быть обязанностью частных компаний. Мы пошли на это, чтобы попробовать себя на новом рынке. Потом выяснилось, что не дадут помещений, что не готовы теплоцентры, нет места для хранения техники. Нам отвечают: арендуйте все у нас. Спасибо, но в этом нет никакого смысла.

В итоге было принято решение отказаться. Тем более что эти 1,7 млн рублей требовалось заплатить в течение двух месяцев. Между тем Жилищный кодекс никто не отменял. В любом из шестидесяти домов может быть создано ТСЖ, которое вправе отказать нам и выбрать другую управляющую компанию. Значит, велик риск, что и без того небольшая запланированная прибыль может от нас уйти.

- Администрация собирается до конца 2006 года провести конкурсы на право управления жилищным фондом по всей территории Петербурга. Вы будете предпринимать новые попытки?

- В таких конкурсах, которые сейчас проводятся, не будем. Неинтересно принимать участие в лотерее, где сначала разыгрывается кот в мешке, а потом в авральном порядке нужно что-то делать.

- Получается, что жилье не станет одним из рынков, где представлена "МТЛ. Эксплуатация недвижимости"?

- Отказываться от жилья никто не собирается. Просто выбран другой путь. Мы будем работать с ТСЖ, то есть с конкретными потребителями услуг.

- Такой же путь в свое время выбрала компания "Питер Дуссманн". Она тоже, вместо того чтобы участвовать в конкурсах, инициирует собрания собственников, помогает создать ТСЖ и заключает с ними договоры. Похоже, это что единственно правильный способ выхода на рынок.

- Да. Только компании "Питер Дуссманн" было полегче, чем другим. С нее не требовали отчислять на капремонт. Да и район у них, хотя и старый фонд, но, на мой взгляд, получше многих лотов, вроде "Конти". Кроме того, компания хочет получить в управление встроенные помещения, которые принадлежат КУГИ, дабы собирать арендную плату и на эти деньги развивать территорию. Для жителей это, несомненно, хорошо. Появились бы средства на благоустройство квартала. Вот только незаконно это все…

Ну а с недавними конкурсами вообще печальная ситуация. Мало того что мы согласны вкладывать средства в выигранный лот, но с нас еще и дополнительные деньги требуют. Пусть даже так. Может быть, мы и на это бы пошли. Но район они передают 1 ноября. Возьмись компания за данный подряд, когда до наступления холодов считанные дни, - на меня бы уже завели уголовное дело. За то, что не подготовил здания к зиме. Просто съездите на Кондратьевский проспект, осмотрите подъезды домов. Стекла повыбиты, батареи оторваны. Это ужас, а не жилье.

- В результате приходим к тому, что рынок коммерческой недвижимости оказался проще и понятнее, чем рынок жилья...

- На рынок жилья труднее войти. В остальном же не имеет значения, что обслуживать: жилой дом или бизнес-центр. Система работает следующим образом. В компании пять подразделений: управление, охрана, техническое обслуживание, клининг и спецработы. Последний отдел, отчасти, вспомогательного характера. Его специалисты используются в случаях, когда, например, сотрудник какого-либо подразделения не в состоянии самостоятельно выполнить работу, но она не столь значительна, чтобы привлекать подрядчика. В сущности, отдел спецработ дополняет остальные четыре. Допустим, мойка фасадов силами промальпинистов - дополнение к услугам по клинингу. Точно так же спецработы требуются в охране. Например, обеспечение безопасности на презентациях. Одним словом, разовые работы, требующие специальных навыков.

Отделы управления, охраны, технического обслуживания и клининга - это основа компании, занимающейся эксплуатацией. Из этих четырех отделов может быть составлен любой формат обслуживания. Для торгового центра он один, для бизнес-центра другой. По-разному расставляются охранники, прописывается порядок уборки, разное закупается оборудование. Мы каждый объект полностью укомплектовываем новой техникой: от трактора до пылесоса.

И жилье с тем же успехом может эксплуатироваться этими четырьмя отделами. Разница здесь небольшая. Единственное отличие, что для небольшого бизнес-центра достаточно одного управляющего, на крупном объекте нужны двое, максимум трое. На жилой дом ставить одного сотрудника нерентабельно. Он должен обслуживать несколько зданий. Опытный управляющий в среднем зарабатывает $1000. С жильцов одного дома на такую зарплату деньги не собрать. Поэтому надо заключать договоры не на один объект, а на несколько. Если жильцы аккуратно оплачивают услугу, особенно в тех домах, где большинство людей за свои деньги приобрели квартиры, то частная эксплуатирующая компания в минусе не останется.

- То есть в новостройках и в добротных домах вторичного рынка реформа ЖКХ должна пойти, а обитателям Кондратьевского проспекта рассуждать не о чем?

- Такие кварталы город должен дотировать. Даже если бы мы совершили чудо - справились с проблемами этих домов за счет собственных средств, то город и район, наверняка бы остались в проигрыше. Поставили бы галочку в своих документах, отчитались в успехе реформы на территории отдельно взятого квартала. А проблема так и осталась бы нерешенной. Потому что не в состоянии частная компания, какой бы профессиональной она ни была, выполнять функции государственных органов. Это их дело - создавать условия для того, чтобы люди нормально жили в своих домах.

- Все-таки несколько частных компаний принимали участие в конкурсах, выигрывали лоты, иногда даже по два-три, и не отказывались от полученных участков. Пусть эти фирмы можно пересчитать по пальцам, но они есть, и их необходимость отчислений на капремонт не смутила.

- В бизнесе случаются странные вещи, но чудес не бывает. Кажется, все блестяще, красиво, как "МММ" когда-то. Но то, что не поддается логике, рано или поздно лопнет. Не хочу никого критиковать, но считаю, что город провел конкурсы, в результате которых качество коммунального обслуживания огромного количества людей, особенно перед зимой, поставлено под большую угрозу.

Я не знаю эти компании. Допускаю, что у них огромный опыт. Но опыт как раз и должен подсказать, что рискованно вкладывать 6 млн в никудышный участок. У нашей компании есть такие деньги, но никто не собирается их выбрасывать.
Мы проиграли конкурсы, но времени не теряли. Недавно получили подряд на комплексное обслуживание нового торгового центра "Румба", расположенного на улице Васи Алексеева. Это довольно большой объект, свыше 20 тыс. кв. м. Там тоже проводился тендер. Так что побеждать в конкурсах мы умеем.

- Но вернемся к жилью. Вы говорили, что было принято решение выходить на этот рынок через заключение договоров с ТСЖ. Такой опыт уже имеется?

- Компания будет обслуживать жилой комплекс Omega House, который строится на Песочной набережной. Товарищество собственников жилья там пока не создано. Комплекс будет сдан в первом квартале следующего года. Сейчас мы уже работаем на объекте по договору с застройщиком, ведем консалтинг по своему профилю. Через полгода после сдачи дома ТСЖ решит, оставлять нас или нанимать другую эксплуатирующую организацию. Надеюсь, что у жильцов не найдется претензий к нам.

Повторяю, я не вижу какой-то особой разницы между эксплуатацией коммерческой или жилой недвижимости. Другое дело, что рынок вторичного жилья пока не готов к приходу частных компаний. Ему еще предстоит пройти определенные стадии развития. И, вероятно, дешевые дома останутся в более дешевом государственном секторе. А жильцы дорогих будут выбирать себе определенный брэнд.

Досье "ДН"

Андрей Владимирович Лушников родился в 1967 году в Свердловске. В 1991-м окон¬чил Ленинградский кораблестроительный институт. После института пришел работать на Выборгский судо¬строительный завод, где до 1992 года занимал должность заместителя начальни¬ка цеха. Затем возглавил агентство недвижимости "АПЕК". C 1997 года - генеральный директор Центральной компании ФПГ "АПЕК". Одновременно в 1998-м стал генеральным директором ЗАО "ТПФ "Трикотаж". 25 декабря 1997 года организовал ЗАО "БЕСТЪ", компанию по управлению недвижимым иму¬ществом. Реализованные проекты: бизнес-центры "Гранат", "Таймс", "Ресурс", торговый комплекс "Желтый угол". Проекты в стадии реализации: бизнес-центр "Авеню", жилой комплекс "Омега Хаус". В 2004 году основал компанию "МТЛ. Эксплуатация недвижимости". Является председателем Комитета по эксплуатации Гильдии управляющих и девелоперов. Женат, есть сын и две дочери. Увлекается айкидо и мотоспортом.

Вячеслав Березниченко

Деловая Недвижимость
N72 07.11.2005
 
   



Новости
21/09/2012
Итоги ProEstate 2012.

Представители компаний "МТЛ.Управление и эксплуатация недвижимости" и "БестЪ.
Коммерческая недвижимость", входящие в группу компаний "БестЪ", приняли участие в Международном Инвестиционном Форуме по недвижимости PROEstate 2012.


04/06/2012
День очистки водоемов

3 июня компания "МТЛ. Урал" приняла участие в Международном дне очистки водоёмов. Мероприятие проводилось совместно с Уральским дайв-центром «Тритон».


31/05/2012
Победа в конкурсе на обслуживание ЕЗ ОЦМ

Компания "МТЛ. Урал" стала победителем в конкурсе на обслуживание внутренних помещений ОАО "Екатеринбургского завода по обработке цветных металлов"


архив новостей



МТЛ. Управление и эксплуатация:
620028, Россия, г.Екатеринбург,
ул. Татищева, д.49 А, офис 305
Тел/Факс: +7 (343)253-34-00
E-mail:
ural@mtlgroup.ru

МТЛ — Эскплуатация Недвижимости Copyright 2004 MTL
All Rights Reserved