|
МТЛ. Управление и эксплуатация
(343)253-34-00
|
МТЛ - управление и эксплуатация недвижимости в Екатеринбурге:
- управляющие услуги
- профессиональная уборка офисов
- управление недвижимостью
- эксплуатация зданий
- техническое обслуживание объектов и зданий
|
 |
Публикации в прессе
19/03/2007 "Типичные просчеты в эксплуатации"
|
|
Дмитрий Ханжин:
Во сколько обойдется собственнику респектабельного офисного или торгового центра неправильный выбор отделочных материалов? Что, скорее всего, придется переделывать в здании, если не задуматься о его эксплуатации заранее? Как обслуживать объект, у которого несколько собственников? На эти вопросы отвечал Дмитрий Ханжин, генеральный директор компании "МТЛ. Эксплуатация недвижимости".
Одна из основных причин, по которой возникают проблемы с эксплуатацией, - позднее привлечение на объект эксплуатирующей компании (ЭК). Мы глубоко убеждены, что делать это надо как можно раньше - еще на этапе разработки концепции и проектирования. Почему это эффективно?
Например, собственник, испытывая тягу к свободным пространствам, не учел будущих проблем с охраной. В результате ему пришлось устанавливать дополнительный пост, чтобы отсечь те зоны комплекса, которые уже не работают, когда посетители направляются в кинотеатр, расположенный на четвертом этаже.
Сегодня - это лишние расходы в размере 90 000 рублей в месяц, что при площади комплекса 20 000 кв.м дает дополнительные 4,5 рубля на "квадрат". На стадии проектирования их можно было бы избежать.
Подобных примеров много. С той же проблемой мы столкнулись при эксплуатации ТК "Опера" на Казанской улице, на верхнем уровне которого находится ресторан, закрывающийся позже, чем торговая зона. Через полтора года после открытия комплекса пришлось оборудовать его дополнительными охранными системами.
Другой нюанс: при проектировании жилого комплекса "Омега Хаус" на фасаде не были предусмотрены места креплений для альпинистов. Казалось бы, мелочь. Однако уровень обслуживания этого дома таков, что фасад положено мыть дважды в год. Сделать это теперь можно только с привлечением техники, что на 30% дороже.
Стоимость будущей уборки можно просчитать заранее - исходя из тех материалов, которые планируется использовать при отделке. Например, в ТК "Опера" интерьеры оформлены на высшем уровне. Однако входные зоны были выполнены довольно просто.
В результате мы при всем желании не могли обеспечить этому комплексу необходимую глянцевость, потому что входные зоны просто не справлялись с потоком грязи. Пришлось купить очень дорогой профессиональный ковер. Этих затрат тоже можно было бы избежать, заранее проконсультировавшись с клинерами.
Вряд ли собственнику следует самому подбирать необходимое оборудование, потому что он не всегда хорошо в нем разбирается. Например, в одном из корпусов ТРК "Гулливер" на входных зонах лежат покрытия, приобретенные владельцем. Через два года после запуска комплекса они полностью утратили свои свойства. В другом корпусе профессиональные покрытия выбрала ЭК. Проблем и грязи намного меньше.
Типичная проблема: закладывая в будущий объект сложные и суперсовременные инженерные системы, обратите внимание на то, есть ли на рынке фирмы, способные обеспечить их обслуживание и ремонт в случае поломки.
К счастью, компании-производители достаточно мобильны и гибки. Пройдет не так много времени, и соответствующая сервисная служба появится, однако сложностей в начале эксплуатации объекта не избежать.
С другой стороны, экономия на инженерной "начинке" здания в будущем неизбежно приведет к расходам на прокладку новых структурированных сетей, на новую охранную сигнализацию и т.п., поскольку требования арендаторов к помещениям постоянно растут и объект может потерять в их глазах конкурентные преимущества.
Например, такой апгрейд сейчас происходит в ТК "Желтый угол", где при строительстве из соображений экономии были заложены упрощенные системы коммуникаций.
Отдельная проблема связана с учетом затрат собственника на эксплуатацию. Их невозможно отнести на расходную часть до момента сдачи госкомиссии как самого объекта, так и его отдельных инженерных систем. А этот процесс может, как известно, затянуться надолго.
Аналогичная проблема с обслуживаем прилегающей территории. Если она не оформлена, то собственник, заказывая услугу по уборке, должен понимать, что затраты не удастся списать на себестоимость.
Если владелец не привлекает консультанта в лице ЭК, он рискует попасть в ситуацию, когда стоимость эксплуатации серьезно превысит расчетную и приведет к потере части дохода. На чем в этом случае будет экономить заказчик? Естественно, на том же обслуживании. Однако это может привести к понижению класса объекта и соответственно его прибыльности.
Ситуация еще сложнее, если здание находится в долевой собственности. Сколько у него владельцев - столько и мнений по поводу качества и объема эксплуатационных услуг. Вплоть до открытых конфликтов, когда собственник помещений на первом этаже отказывается приводить в порядок проход в торговую зону, которым пользуются и посетители других этажей.
Лифты, вентиляционные установки и прочее оборудование могут находиться в собственности у разных компаний. Значит, споры о том, кто, сколько и кому должен платить, неизбежны. Мелкие владельцы попадают в зависимость от крупного. В результате здание обслуживается не должным образом, постоянно происходят поломки и т.п.
На наш взгляд, возможный выход из ситуации - продажа помещений вместе с годовым контрактом на эксплуатацию. За это время их новые владельцы осознают актуальность проблемы и либо оставят ЭК на объекте, либо сменят ее.
"Недвижимость и строительство Петербурга"
N10(444) 19.03.07, c.18 |
| |
|
|
|
|
| Новости |
21/09/2012
Представители компаний "МТЛ.Управление и эксплуатация недвижимости" и "БестЪ.
Коммерческая недвижимость", входящие в группу компаний "БестЪ", приняли участие в Международном Инвестиционном Форуме по недвижимости PROEstate 2012.
04/06/2012
3 июня компания "МТЛ. Урал" приняла участие в Международном дне очистки водоёмов. Мероприятие проводилось совместно с Уральским дайв-центром «Тритон».
31/05/2012
Компания "МТЛ. Урал" стала победителем в конкурсе на обслуживание внутренних помещений ОАО "Екатеринбургского завода по обработке цветных металлов"
| | архив новостей |
|
предыдущая новость
