|
МТЛ. Управление и эксплуатация
(343)253-34-00
|
МТЛ - управление и эксплуатация недвижимости в Екатеринбурге:
- управляющие услуги
- профессиональная уборка офисов
- управление недвижимостью
- эксплуатация зданий
- техническое обслуживание объектов и зданий
|
 |
Публикации в прессе
14/01/2006 БЕЗ ГНЕВА И ПРИСТРАСТИЯ
|
|
Известно, что в любом бизнесе каждая из сторон стремится "тянуть одеяло на себя".
Так, на рынке недвижимости арендатор хочет получить минимальную арендную ставку и максимум предоставляемых услуг, управляющая компания - минимальное количество хлопот за хорошее вознаграждение, собственник - достойную капитализацию здания и регулярные денежные потоки.
Разница в интересах сторон влечет за собой споры, бурные дискуссии, а иногда и конфликты.
Каковы самые предсказуемые конфликтные ситуации между арендаторами, УК и собственниками, к чему они ведут и можно ли достичь баланса интересов, чтобы все стороны были довольны?
Многие конфликты, возникающие между собственником, управленцем и арендаторами объясняются в первую очередь неразвитостью рынка управленческих услуг. "Большинство и греков еще только на пути к пониманию этого вида бизнеса.
Несмотря на то, что объектов коммерческой недвижимости становится все больше, единого представления об управлении в западном понимании этого слова еще пока нет ни у собственников, ни у профессиональных управленцев, ни у самих арендаторов.
Скорее, можно говорить лишь об элементах управления. В этих условиях конфликтные ситуации просто неизбежны", - считает Сергей Харлашенков, генеральный директор компании "Солид-Кама".
Собственник и УК
Приглашая на объект управляющую компанию, собственник не всегда готов "отойти в сторону" - отдать все бразды правления профессионалу.
Соответственно, возникает один из самых распространенных конфликтов, связанных: с разделением полномочий сторон.
"Есть ситуации, когда коммерческие интересы самого собственника пересекаются с зоной ответственности управляющей компании, - рассказывает Александр Гетманский, управляющий одного из объектов компании "МТЛ. Эксплуатация недвижимости". - Например, владелец решил пригласить на объект одного "важного" арендатора.
Между тем, его нахождение на объекте требует дополнительных опций с точки зрения пожарной безопасности, за которую, в свою очередь, отвечает управляю щая компания. Обслуживание этого арендатора может потребовать дополнительного финансирования, больших усилий, о которых владелец может даже не догадываться.
Соответственно, если собственник оставляет решение многих коммерческих вопросов - например поиск арендаторов - за собой, стоит заранее предвидеть сложности, связанные с обслуживанием клиентов".
"Другие конфликты собственника и управляющей компании часто связаны с размером выплачиваемого УК вознаграждения, размером и стоимостью необходимых капитальных вложений, формированием рекламной политики и проведением мероприятий, доходами (как у арендодателя, так и у собственника), "слишком больших" затрат на обслуживание и техническую эксплуатацию, персонала", - рассказывает Анна Деркач, генеральный директор компании "ПН. Эксплуатация недвижимости"
"Предметом спора может стать нежелание собственника оплачивать услуги управляющей компании в соответствии с условиями договора без всяких на то объективных причин. - рассказывает Ольга Зорина, руководитель проектов отдела управления недвижимостью компании Noble Gibbons.
- Причем нередко заказчики пытаются решить этот вопрос за рамками правового поля и начинают вести диалоге позиции силы. Поводом для возникновения подобной ситуации может послужить любая ошибка, допущенная управляющей компанией в процессе эксплуатации недвижимости.
Несмотря на то что в договоре с собственником предусмотрен механизм бесконфликтного выхода из этой ситуации, заказчик может упорно настаивать на том, чтобы управляющая компания - "в наказание" - снизила стоимость своих услуг".
Конфликтные ситуации возникают и там, где, казалось бы, нет места финансовым разногласиям. Нередко причиной конфликта становится нежелание собственника предоставить управляющей компании полный объем информации об объекте.
Для иллюстрации этих слов, Елена Черненко, советник председателя правления КБ "Гарант-Инвест", приводит случай, который недавно произошел в Центральном округе. "Управляющей компании передали часть имущественного комплекса в доверительное управление.
Однако довольно быстро работа УК на объекте приостановилась - в процессе реализации площадей выяснилось, что в соответствии с планом приватизации вся территория первого этажа была передана другому собственнику без возможности использования лестниц другими арендаторами.
Как следствие - арендаторы верхних этажей просто не могли попасть на свои рабочие места. И это далеко не единственный случай", - рассказывает Елена Черненко. Одна из проблем рынка управления - корректность предоставления данных об объекте.
Без максимально полной информации об объекте страдают и УК, и собственник. Первая не может выполнять свои обязанности, второй не получит ту финансовую прибыль, на которую изначально рассчитывал.
Во избежание недопонимания между собственником и управленцем стоит очень грамотно составить договор, уделить внимание подробному описанию качества и количества предоставляемых услуг.
На рынке встречались случаи, когда владелец соблазн я лея на невысокую стоимость услуг УК, подписывал договор, а потом выяснялось, что в смету не включен ряд необходимых для собственника услуг.
Собственник и арендатор
Лучший способ минимизировать конфликты между владельцем и арендаторами на объекте - закрепить права и обязанности сторон в рамках договора аренды.
Тем более что природе конфликта в этой связке, как правило, имеет финансовую основу и обусловлена полярностью интересов сторон.
Собственник, как известно, стремится получить максимальную прибыль от аренды своих площадей, в то время как арендаторы мечтают вообще не платить за свои квадратные метры.
Поэтому к вопросу подготовки документов необходимо подойти со всей ответственностью и помнить прописную истину - что не запрещено договором, то юридически разрешено.
С этой точки зрения все найденные "лазейки" в договоре стороны вправе использовать в своих интересах.
Основные точки соприкосновения, требующие детальной проработки, так же, как и в случае с У К, - разграничение полномочий, решение технических вопросов и т. д.
"Во избежание споров следует четко обозначить юридические полномочия сторон - к примеру, имеет ли арендатор право пересдавать арендуемое помещение в субаренду и если дало на каких условиях, какие для этого нужно согласования, с кем и т. д.", - рассказывает Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.
He менее важно оговорить вид деятельности арендатора, количество рабочего персонала, вероятную загрузку арендуемого помещения, чтобы в дальнейшем избежать ненужных проблем, например, при переделке помещения одного профиля под другой.
В техническом разделе договора следует указать точные размеры и конфигурацию сдаваемых помещений, состав и состояние имущества и оборудования, передаваемого арендатору.
А вот что рассказывает Елена Мандрыко, генеральный директор компании "Риэлти трейд": "Мы стараемся максимально четко прописывать в договоре пункты, посвященные проведению ремонтно-строительных работ арендатором на объекте аренды.
Осуществление арендатором работ без проектной документации с нарушением элементарных строительных норм и правил часто приводит к снижению капитализации актива, невозможности эффективной эксплуатации здания, из-за чего страда ют другие арендаторы".
Также специалисты советуют не забыть упомянуть в договоре об ответственности перед третьими лицами при непредвиденных техногенных ситуациях: пожаре, заливе водой по причине неисправных коммуникаций и т. д.
Не менее важно проработать вопрос страхования помещений и имущества. Кроме того, наиболее часто обсуждаемым пунктом договора аренды является право сторон на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке в случае нарушения другой стороной своих обязательств по договору.
И, наконец, самые важные пункты договора касаются финансовых вопросов: арендных ставок, сроков, порядка оплаты и т. д.
Однако условиями договора нельзя предусмотреть все, рано или поздно в огромном офисном центре или торговом комплексе чьи-то интересы, не нашедшие своего отражения в пунктах и подпунктах соглашения, все равно пересекутся.
А значит, недопонимания не избежать! Что же делать? "Задача любого арендодателя - не допустить, чтобы спорные ситуации перерастали в конфликтные.
Добиться этого не сложно, если рассматривать отношения между арендатором и арендодателем как партнерские и взаимовыгодные.
Поэтому в сложных нестандартных ситуациях большое значение мы уделяем переговорному процессу, а не формальным процедурам", - рассказывает Елена Мандрыко.
Серьезные возможности для конфликтных ситуаций между арендатором и собственником таят в себе краткосрочные договоры аренды, не требующие государственной регистрации.
Заключая соглашение сроком до года, арендатор, с одной стороны, экономит время и силы, связанные с прохождением административных барьеров, с другой - попадает в рисковое поле.
"Арендатор, заключая краткосрочный договор аренды без регистрации, не может застраховать себя от увеличения арендных ставок, - рассказывает Елена Черненко. - Приведу пример.
Владельцы части здания арендовали оставшиеся помещения, которые находились в муниципальной собственности, а затем инвестировали в ремонт всего объекта, в том числе провели инженерные сети.
Когда же на объект пришли чиновники из Госкомимущества, то были удивлены, каким образом площади такой классности сдаются постель низким арендным ставкам, и приняли решение... пересмотреть условия договора".
Арендаторы и УК
Взаимоотношения арендаторов и управляющей компании во многом зависят от того, как выстроены отношения клиентов с собственником, как составлены юридические документы, насколько грамотно продуманы пункты договора аренды.
Помимо этого документа, существуют и другие письменные договоренности, например трехсторонний контракт возмездного оказания услуг "собственник - арендатор - управляющая компания", который, ссылаясь на соответствующий договор аренды, регламентирует перечень услуг, вопросы оплаты и т. д.
"Данная структура позволяет освободить собственника от необходимости решения таких вопросов как согласование бюджетов операционных расходов, выставление счетов, отслеживание сроков платежей, предоставление оперативной и плановой отчетности, а также тех, которые могут быть решены без вовлечения собственника", - рассказывает Татьяна Краснова, административный менеджер Sawatzky Property Management.
Один из главных рисков для арендатора в здании - неполучение того качества услуг, на которое он изначально рассчитывает и за которое платит.
Неудивительно, что, выкладывая круглые суммы за свои офисные и торговые помещения, арендаторы не без оснований рассчитывают и на соответствующий уровень предоставляемого сервиса.
Там, где соотношение цены и качества не в пользу последнего, возникает повод для недовольства. Одна из причин - небезупречная работа управленцев.
"Стандарты качества управленческих услуг еще пока не сложились, отсюда - множество проблем, - считает Сергей Харлашенков.
- Часто недовольство возникает из-за недостаточного внимания со стороны управляющей компании к проблемам, которые существуют у клиентов на арендованных площадях.
Не последнюю роль здесь играет и квалификация обслуживающего персонала, который должен не только выполнять свои обязанности профессионально, но и поддерживать принятые этические нормы взаимодействия с клиентом".
"Сложности во взаимоотношениях с арендаторами могут возникать тогда, когда они начинают требовать бесплатного предоставления услуг, не предусмотренных договором, особенно в тех случаях, когда в договоре нечетко прописан их объем или когда служба эксплуатации здания, в нарушение правил, начинает по своей инициативе (или, не желая "портить" отношения с арендаторами) предоставлять какие-либо услуги (например, бесплатную замену лампочек, мелкий ремонт помещений арендатора и т. д.), - рассказывает Борис Щукин, директор по работе с клиентами компании Forum Management.
- Чтобы решить эту проблему, необходимо подписать отдельный протокол или договор на дополнительные услуги.
В нем должно быть ясно прописано, что УЧ делает по условиям основного договора в счет операционной ставки, оплачиваемой арендатором, а какие услуги являются дополнительными".
Впрочем, и арендатор не всегда выполняет свои обязанности по договору, например, иногда он грешит несвоевременным внесением арендной платы.
При том что этот пункт всегда подробно оговаривается в рамках договора, проблемы по этому вопросу все же существуют, и задача управляющей компании - сопровождать решение этой проблемы и стараться найти бесконфликтный выход из создавшегося положения.
Вот, что рассказывает Ирина Исаева, управляющий одного из объектов компании "МТЛ. Эксплуатация недвижимости": "В первую очередь мы стараемся оценить платежеспособность клиента.
И если видим, что есть возможность найти выход из сложившейся ситуации, то идем на уступки, если же такого выхода нет, приходится расставаться".
Если же "злостный неплательщик" решил оставить арендуемое помещение, не заплатив по счетам, то вопрос возврата невыплаченной арендной платы может затянуться на неопределенное время.
Нередко обеспечить финансовые претензии возможно, только наложив запрет на вывод имущества, однако и здесь далеко не все гладко - к примеру, офисные компьютеры часто "висят" на балансе других организаций, в результате чего возникают сложные имущественные споры вплоть до судебных тяжб.
Как же УК минимизировать риски, связанные с неплатежами? Один из способов бескровно решить этот вопрос - наличие страхового депозита.
"Арендатор вносит либо месячную, либо квартальную арендную ставку в качестве страхового депозита, и эта сумма является обеспечением его финансовой состоятельности, - рассказывает Елена Черненко.
- Это цивилизованный подход к разрешению конфликтной ситуации, и многие управляющие компании берут его на вооружение".
Впрочем, иногда в конфликтах трудно найти виновного. Спровоцировать возникновение спорной ситуации могут и ошибки, допущенные девелоперам и при строительстве объекта.
В процессе же эксплуатации недвижимости эти недочеты всплывают, а "крайней" становится управляющая компания. "Например, управляющая компания при приемке здания в эксплуатацию указала заказчику на недостатки в работе системы вентиляции.
Однако собственник не смог добиться от генподрядчика устранения неполадок. Несмотря на рекомендации управляющей компании, заказчик отказался делать капитальные вложения в реконструкцию системы вентиляции, и в итоге арендаторы недовольны дискомфортными климатическими условиями в помещении, а претензии предъявляются именно к управляющей компании", - рассказывает Ольга Зорина.
Способ сгладить конфликт - вести постоянную работу с арендаторами, разъясняя суть проблемы и описывая шаги, предпринимаемые управляющей компанией для решения вопроса.
Параллельно необходимо вести работу с собственником, убеждая в необходимости проведения работ по реконструкции, информируя о потенциальных рисках.
Если арендатор решил досрочно покинуть занимаемую площадь, то стороны стараются найти компромиссное решение и расстаться "полюбовно".
Инициатива арендатора чаще всего обоснована расширением или, наоборот, сокращением компании, когда собственник не может обеспечить своего клиента требуемой площадью.
Также нередко раньше времени уходят крупные компании, которые участвуют в долевом строительстве и временно "пережидают" на объекте. Кроме того, причиной переезда может стать перепрофилирование компании или смена места "дислокации".
"По условиям договора, мы оставляем за арендаторами право досрочно покинуть свои площади, - рассказывает Ирина Исаева. Однако это возможно при соблюдении нескольких условий, одно из которых - проинформировать о своем решении за 2 месяца".
Заключение
Нередко за нежеланием или неумением навести порядок на своих объектах стоит вполне реальная причина - высокая доходность бизнеса собственника. Рынок продолжает расти, соответственно, и арендные ставки набирают обороты.
Учитывая же, что многие объекты собственникам достались еще по очень приемлемым ценам, доходность объектов позволяет не замечать все эти далеко не маленькие затраты на бесконечные ремонты, переделки объектов и т. д. Однако специалисты считают, что как только рынок станет стабильным, все быстро научатся считать деньги.
Информационно-аналитическое издание "Управление недвижимостью" приложение к изданию commercial Real Estate
Александр Аргунов |
| |
|
|
|
|
| Новости |
21/09/2012
Представители компаний "МТЛ.Управление и эксплуатация недвижимости" и "БестЪ.
Коммерческая недвижимость", входящие в группу компаний "БестЪ", приняли участие в Международном Инвестиционном Форуме по недвижимости PROEstate 2012.
04/06/2012
3 июня компания "МТЛ. Урал" приняла участие в Международном дне очистки водоёмов. Мероприятие проводилось совместно с Уральским дайв-центром «Тритон».
31/05/2012
Компания "МТЛ. Урал" стала победителем в конкурсе на обслуживание внутренних помещений ОАО "Екатеринбургского завода по обработке цветных металлов"
| | архив новостей |
|
предыдущая новость
