|
МТЛ. Управление и эксплуатация
(343)253-34-00
|
МТЛ - управление и эксплуатация недвижимости в Екатеринбурге:
- управляющие услуги
- профессиональная уборка офисов
- управление недвижимостью
- эксплуатация зданий
- техническое обслуживание объектов и зданий
|
 |
Публикации в прессе
21/11/2005 Снижение затрат начинается с их оценки
|
|
На рынке коммерческой недвижимости появилась новая услуга - оценка эффективности использования здания. Подразумевается, что она поможет значительно снизить расходы на эксплуатацию объектов коммерческой и жилой недвижимости.
Услуга предназначена для собственников зданий, причем не только коммерческих, но и жилых. Суть нового предложения: измерение эффективности использования финансовых, материальных и трудовых ресурсов действующего объекта с целью оптимизации затрат и повышения доходов.
Надо заметить, к тому, что принято называть "оценочной деятельностью", услуга не имеет никакого отношения. Оценщиков привлекают, когда необходимо назвать рыночную стоимость предмета, для того чтобы, например, застраховать, заложить, оспорить. Основная цель "ревизии" эксплуатирующей службы - оптимизация затрат на производственный процесс.
Разрешимая задача
Вряд ли найдется владелец здания, которого удовлетворяет размер затрат на его содержание - всегда лучше, когда платишь меньше. Расходы очень велики. Например, в торговых объектах на обслуживание приходится тратить 10-15%, а в бизнес-центрах - 20-40% от валового дохода (см. диаграмму "Распределение расходов на содержание бизнес-центра"). Для бизнесменов, впервые купивших подобный объект, это часто становится неприятным сюрпризом. Очень скоро выясняется, что техническая эксплуатация, охрана, оплата коммунальных услуг, управление - очень дорогие составляющие, без которых невозможно сохранить ликвидность здания.
Стремление оптимизировать и, желательно, сократить расходы на содержание объекта недвижимости закономерно. Пытаясь решить эту задачу, сменяют управленцев, закупают не самые дорогие материалы... Хорошо, если издержки останутся на том же уровне, но как бы не случилось наоборот.
"Нет объекта, затраты на эксплуатацию которого нельзя было бы разумно оптимизировать, - считает директор по эксплуатации УК "Бекар" Евгений Якушин. - Специалисты могут рекомендовать собственнику мероприятия, с помощью которых он может сэкономить средства, систематизировать работы и, тем самым, снизить расходы".
Служба эксплуатации может оказаться недостаточно профессиональной, в результате чего ресурсы будут использоваться неэффективно. Не исключен и другой вариант: допустим, сотрудники службы эксплуатации хорошо знают свое дело, но намеренно вводят собственника в заблуждение. Для того чтобы принимать действенные управленческие решения, нужно знать настоящую цену вопроса. Счастлив тот собственник, которому точно известно, во сколько реально должна обходиться охрана, отопление, клининг и т. д. До недавнего времени к таким счастливчикам относились только самые прозорливые бизнесмены. Сегодня к услугам владельцев зданий консультанты - сотрудники профессиональных компаний.
Своя служба ближе к телу
В настоящее время до 90% собственников осуществляют эксплуатацию зданий самостоятельно. Большинство девелоперов создают "карманные" эксплуатирующие компании под свои проекты. У владельцев ранее построенных зданий обслуживающие структуры сложились давно, с ними "сроднились", и пускать на слом старую проверенную систему отваживаются лишь немногие.
Специалисты компаний, занимающихся управлением недвижимостью, регулярно проводят презентации, круглые столы, конференции. Они доказывают владельцам объектов, что собственная служба обходится на 20-30% дороже, чем привлеченная.
Допустим, эксплуатация бизнес-центра класса "В" при содержании собственной службы в среднем по Петербургу обходится в $3 кв. м в месяц. В этом случае названные выше 30% - почти $1 переплаты. Если взять офисное здание площадью 7 тыс. кв. м, то около $7 тыс. владелец теряет ежемесячно. Приходится или нести столь ощутимые потери, или экономить на обслуживании в ущерб состоянию объекта.
Девелоперов можно понять. Они возводят здание не для того, чтобы завещать его внукам и правнукам, а строят бизнес для последующей продажи. Здесь и сэкономить не грех. Мотивы владельцев, которые рассматривают объект недвижимости как свой "пенсионный фонд", то есть не собираются с ним расставаться длительное время, труднее поддаются осмыслению. Многие из них питают недоверие к привлеченным службам из-за невозможности личного контроля за производственным процессом. Можно предположить, что действует инертность сознания, привычка. О разнице в стоимости эксплуатации большинству владельцев зданий давно известно, но пока они предпочитают переплачивать. Такова цена за возможность личного контроля.
Недодел и передел
Для того подавляющего большинства владельцев недвижимости, которые не приемлют сторонних эксплуатирующих компаний в своих зданиях, в первую очередь и предназначена услуга.
Основной вопрос, который ставит перед бизнес-консультантом собственник: "Правильно ли я плачу?" В результате оценки может быть выведена цифра, которая находится где-то в диапазоне $2-3 кв. м. Возможно, она даже окажется очень близкой к текущим затратам. Тогда владелец здания с удовольствием отметит свой управленческий талант и больше не станет обращаться к специалистам. Ведь ему известно, что примерно столько и должно стоить обслуживание. Однако не факт, что эти деньги используются эффективно.
Например, представим условно, что на систему отопления тратится 100 рублей, а на систему электроснабжения 80 рублей в год. Эксперт, выполняющий заказ по оценке, может обнаружить, что для отопления достаточно 80 рублей, а расходы на электроснабжение разумнее было бы увеличить на 20. То есть все наоборот. В сумме же, как при эффективном, с точки зрения эксперта, так и при неэффективном использовании средств получается одно и то же - 180. Казалось бы, зачем собственнику перераспределять средства, когда в итоге затраты все равно совпадают? Но если за эксплуатацию электроснабжения недоплачивается 20 рублей, то это вполне может оказаться причиной более быстрого износа сетей, сокращения сроков между текущими ремонтами и приближения капитального ремонта. В результате в обозримой перспективе экономия встанет в копеечку. По той статье расходов, где на эксплуатацию тратится на 20 рублей больше, собственнику тоже есть о чем поразмыслить. Превышение затрат происходит либо из-за непрофессионализма сотрудников службы, либо по умыслу. В обоих случаях нужно принимать меры: неумелых учить и наказывать, обманщиков только наказывать.
Поиск слабых мест
Представители многих компаний, специализирующихся на эксплуатации, могли бы сказать, что в названной услуге нет ничего нового. Всегда при проведении тендеров на обслуживание здания участники подготавливают коммерческое предложение, где также фигурирует расчет стоимости эксплуатации. Участник тендера разрабатывает стандарты эксплуатации конкретного здания с учетом его особенностей, технического состояния и т. д. Заказчик, так же как и при оценке, получает информацию о том, что здание должно обслуживаться энным количеством людей и за такие-то деньги. Самая серьезная отличительная черта оценки эффективности состоит в том, что эксперт не ставит целью "подцепить на крючок" собственника, дабы получить подряд. Услуга предназначена для владельца здания, который не стремится заменить всю свою эксплуатационную службу, но имеет желание или стоит перед необходимостью сократить издержки путем оптимизации затрат.
Компания, оказывающая услугу, изучает текущие затраты, разрабатывает альтернативную версию службы эксплуатации. При этом заказчик не просто получает вердикт "стоимость вашей эксплуатации завышена", а список экспертных рекомендаций по всем статьям расходов (см. табл. "Основные составляющие отчета об оценке эксплуатации здания").
Этот список демонстрирует все слабые места существующей системы жизнеобеспечения здания и пути оптимизации процесса. Допустим, эксперт обнаруживает, что расходы на планово-предупредительные сезонные работы по системе отопления завышены. Данный отчет послужит инструкцией для дальнейших действий. В зависимости от названных в документе причин "перегиба" собственник, например, может принять решение о подборе более дешевого, но соответствующего испытываемым нагрузкам оборудования или подкорректировать штат сотрудников. Проблема штата службы эксплуатации - одна из наиболее распространенных. Нередко выясняется, что зарплату и премиальные получают гораздо больше людей, чем необходимо для нормального содержания объекта недвижимости. Некоторые должности могут быть совмещены, что снизит нагрузку на фонд заработной платы.
Тринадцатая затрата
На рынке услуг по эксплуатации недвижимости на вопрос "Сколько стоит?" всегда следует ответ: "Все индивидуально, нужно смотреть объект". Оценка эффективности эксплуатации не исключение. Играет роль площадь здания, его функциональное назначение (офисы, торговля, жилье). Однако ориентировочную стоимость директор по эксплуатации УК "Бекар" Евгений Якушин назвал: $2/кв. м. Надо признать, не дешево. Если учесть, что в $2 обходится обслуживание одного квадратного метра в бизнес-центре класса "С" в месяц (по крайней мере, в идеальном варианте), то затраты на оценку равняются месячным затратам на эксплуатацию здания.
Услуга пока молодая. Например, компания "МТЛ. Недвижимость", которой никогда не были чужды новации, подобного сервиса не предоставляет. "Нам просто пока никто не предлагал оценить затраты на эксплуатацию действующего здания", - сказал генеральный директор компании Андрей Лушников.
"ВМБ-Траст" имеет оценку в списке своих предложений. Однако на просьбу назвать объекты, с которыми проводилась работа, генеральный директор "ВМБ-Траст" Юрий Кольцов ответил: "Пока мы на стадии переговоров и проработок".
Возможно, в обозримом будущем на услугу сформируется устойчивый спрос, оценка эффективности эксплуатации появится в прейскурантах значительного количества компаний, и создастся более острая конкурентная среда. О жизнеспособности новинки говорить пока рано, но "проработки и переговоры" дают основания надеяться.
Вячеслав Березниченко
Деловая Недвижимость
N73 21.11.2005 |
| |
|
|
|
|
| Новости |
21/09/2012
Представители компаний "МТЛ.Управление и эксплуатация недвижимости" и "БестЪ.
Коммерческая недвижимость", входящие в группу компаний "БестЪ", приняли участие в Международном Инвестиционном Форуме по недвижимости PROEstate 2012.
04/06/2012
3 июня компания "МТЛ. Урал" приняла участие в Международном дне очистки водоёмов. Мероприятие проводилось совместно с Уральским дайв-центром «Тритон».
31/05/2012
Компания "МТЛ. Урал" стала победителем в конкурсе на обслуживание внутренних помещений ОАО "Екатеринбургского завода по обработке цветных металлов"
| | архив новостей |
|
предыдущая новость
