|
МТЛ. Управление и эксплуатация
(343)253-34-00
|
МТЛ - управление и эксплуатация недвижимости в Екатеринбурге:
- управляющие услуги
- профессиональная уборка офисов
- управление недвижимостью
- эксплуатация зданий
- техническое обслуживание объектов и зданий
|
 |
Публикации в прессе
05/12/2005 Торговый ликбез
|
|
В середине ноября в Петербурге прошла вторая ежегодная конференция "Торговые центры в России", посвященная обсуждению проблем комплексного подхода к управлению подобными объектами. Сегодня ритейл является одним из самых динамичных сегментов коммерческой недвижимости. Поэтому мероприятия на данную тему вызывают повышенный интерес среди участников рынка.
Одного дня конференции было явно недостаточно для обсуждения столь обширной темы. Первые спикеры излагали доклады в быстром темпе, но лимит отведенного времени неизбежно превышался. Участники конференции говорили об основных проблемах, возникающих при создании торговых комплексов, - разработке концепции, строительстве, классификации объектов, их эксплуатации и управлении. В рядах слушателей были не только представители петербургских и московских компаний. Достаточно активно вступали в обсуждение гости из самых разных уголков страны. Стоит заметить, что представители регионов все чаще и охотнее присутствуют на мероприятиях, посвященных коммерческой недвижимости. Это свидетельствует как об активном развитии рынка за пределами столичных городов, так и о достойном уровне проводимых в Петербурге профессиональных мероприятий.
Квадратный поединок
Сегодня российский рынок торговой недвижимости демонстрирует относительно неплохие показатели: увеличивается количество площадей, повышается качество обслуживания и техническая оснащенность торговых центров. Как и в любом другом развивающемся бизнесе, здесь есть свои трудности, подстерегающие девелоперов и инвесторов. Как сделать эффективными отношения собственника с арендатором и построить конструктивный диалог с властью? Эту тему раскрыл в своем докладе управляющий партнер Capital Legal Services International L.L.C. Владислав Забродин.
Удачное местоположение и грамотная концепция обеспечивают успех торгового центра - сей принцип давно стал аксиомой. Но мало заполучить привлекательный участок под будущее строительство. Приобретая права на землю, следует максимально обезопасить себя с правовой точки зрения - провести обязательные работы по формированию земельного пятна, подготовить и утвердить проектную документацию. В данном случае показателен пример шведского концерна IKEA, имеющего на рынке недвижимости репутацию жесткого игрока. Компании удается провести все эти операции и, что самое важное, пройти все необходимые согласования в государственных органах за полтора месяца.
Как заметил Владислав Забродин, нередки ситуации, когда объект начинает возводиться без получения разрешения на строительство. В этом случае ввод здания в эксплуатацию может затянуться, а то и вообще не состояться.
"Кодексом" взаимоотношений собственника и арендатора выступает договор. Кстати сказать, договор аренды заключается лишь после государственной регистрации права собственности на объект. До этого между сторонами возможно подписание соглашения о намерениях или предварительного договора. Веским доводом для расторжения сделки по инициативе арендатора может стать увеличение ставок арендной платы. Фактически собственник находится в более выгодном положении и диктует свои условия арендатору. На Западе для уравнивания прав сторон действует Ассоциация арендаторов, в России же подобной организации пока не существует.
Другим камнем преткновения во взаимоотношениях собственников и арендаторов становится способ расчета площадей. Их два - привычная всем российская система БТИ (Бюро технической инвентаризации) и международная ВОМА (Ассоциация владельцев и управляющих зданий), регламентирующая отраслевые стандарты рынка коммерческой недвижимости на Западе. ВОМА достаточно широко используется девелоперами Петербурга и Москвы. По этой системе площадь делится на полезную и арендуемую. Акцент ставится на реальной полезной площади, занимаемой арендатором, а, например, лифтовые шахты, воздуховоды и лестничные пролеты не учитываются (то есть площадь измеряется по внутренней поверхности стен). Собственнику важна именно арендуемая площадь. При расчетах ВОМА она окажется больше, чем при использовании системы БТИ. Например, толщина (площадь) общей стены, разделяющей арендаторов, делится между ними пополам, тогда как БТИ ее вообще не зачтет. Поэтому арендаторам западный стандарт далеко не всегда приходится по душе.
Внешний рулевой
Следующий момент - управление торговым центром. Участники конференции согласились с тем, что этим должны заниматься профессиональные специализированные компании. Однако часть девелоперов до сих пор стремятся взять бразды правления в собственные руки, не имея для этого соответствующих навыков и опыта. Подобное "непривлечение" компании-специалиста прежде всего вызвано желанием девелоперов скрыть свою финансовую деятельность от "чужого" управляющего. А кроме того на рынке наблюдается дефицит таких структур.
Но если решение о внешнем управлении все же принято, важно четко определить сферы деятельности участников этого процесса. Будет ли это полное управление торговым центром или только техническая эксплуатация, коммерческое использование объекта или его маркетинговое продвижение...
О передаче эксплуатации торгового комплекса на аутсорсинг подробно рассказал в своем докладе генеральный директор ЗАО "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" Андрей Лушников.
Помимо комплексного руководства всем проектом наиболее распространены отдельные услуги по четырем направлениям: управлению (включает администрирование, финансовое обслуживание, маркетинг), техническому обслуживанию, клинингу и охране объекта. Андрей Лушников привел примеры ставок оплаты услуг эксплуатационной компании в некоторых торговых центрах города - "Опера", "Гулливер", "Румба", "Желтый угол". Так, плата за управление этими комплексами колеблется от $0,8 до 1,45 за кв. м. Техническое обслуживание обходится владельцу объекта в $0,49-0,75, клининг - еще в $0,52-1,79, на охрану затрачивается $0,56-1,43 за "квадрат". Разброс цен обусловлен конкретным перечнем и объемом услуг в каждом из направлений.
Пока рынок эксплуатации в России остается неразвитым. Тем не менее, по мнению г-на Лушникова, привлечение сторонней компании более выгодно и удобно собственнику. Преимущества внешней организации заключаются в отсутствии проблем с персоналом и сложностей с поставщиками оборудования. Кроме того, профессиональная эксплуатирующая компания страхует свою ответственность и возмещает убытки в случае причинения ущерба собственнику и третьим лицам.
Мнительные инвестиции
Одна из первых задач, которую решает девелопер при планировании будущего торгового центра, - поиск финансовых средств. Как правило, отечественные организации не столь богаты, чтобы вкладывать в проект сотни тысяч или даже миллионы долларов. Инвестиционная политика в нашей стране пока развита довольно плохо. Вот и приходится российским компаниям заманивать западных инвесторов. Правда, с приходом "легкого" иностранного капитала у собственника могут возникнуть определенные трудности. Во-первых, это вызывает значительные издержки (в виде найма дорогих консультантов и юристов, перевод всей документации на иностранный язык, необходимость заграничных командировок). Во-вторых, не исключена возможность "простоя" объекта из-за сложной и долгой процедуры принятия решения инвестором. Но у подобной "дружбы" есть и преимущества - большие объемы привлеченных средств, существенное повышение имиджа проекта и высокая степень прозрачности бизнеса. В перспективе возможно сотрудничество по другим объектам, а также получение новых знаний и технологий в процессе совместной работы.
Об этом подробно рассказал на конференции заместитель генерального директора ООО "Охта Групп" Константин Ковалев. По его словам, на сегодняшний день иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость Москвы составляют лишь 13% от общего объема вложений в экономику России. В Петербурге эта цифра и того меньше - 6%.
Западные инвесторы присутствуют как в действующем бизнесе, так и в девелоперских проектах. В первом случае, приходя на существующий объект, "денежный" партнер оценивает его местоположение, концепцию и состав арендаторов. Во второй ситуации наиболее важным критерием оценки становится команда, работающая над проектом, концепция торгового объекта и только затем местоположение. Это прежде всего связано с недостаточной насыщенностью российского рынка коммерческой недвижимости. "Благодаря данному положению дел даже объект, возведенный в не самом удачном месте, при грамотном подходе может стать успешным. Иностранным инвесторам кажутся наиболее привлекательными именно девелоперские проекты, именно в них ближайшее время будет осуществляться основной объем вложений", - отметил Константин Ковалев.
Всесторонние формы
Доклад директора компании "Бекар. Консалтинг" Олега Спивака был посвящен развитию сегмента многофункциональных торговых комплексов. Классифицируя пять существующих видов подобных объектов, эксперт уделил особое внимание сочетанию разных функций, важности их правильного выбора. Так, в торгово-офисных комплексах профилирующим направлением выступает торговля. Причем оба направления абсолютно не мешают друг другу. Такие объекты распространены в центральных районах Петербурга, где стоимость земли очень высока и нижние этажи занимают магазины, а верхние - офисные помещения. Встречаются подобные примеры и на окраинах - там площади не столь востребованы, а потому их делят для использования сразу под две функции.
В офисно-торговых комплексах профилирует "кабинетная" составляющая. Разные сферы деятельности не будут стеснять друг друга в бизнес-центрах класса "А" и "В+". Здесь за счет местоположения успешно разместятся бутики, парфюмерные и ювелирные отделы, продажа сувениров, отделы услуг. В комплексах класса "В" и "С" смогут работать магазины товаров широкого потребления, а также отдел бытовых услуг. Здесь они выживут благодаря арендаторам объекта.
В гостинично-торговых центрах торговля также будет существовать за счет профилирующего направления - отеля. В данном случае на первом этаже здания спросом пользуются сувениры, товары первой необходимости и медикаменты. Напротив, в редко встречающихся торгово-гостиничных комплексах магазины могут существенно мешать проживающим. Для нормального существования такого объекта необходимо максимально разделить функции, создать отдельные входы и соблюсти социальный уровень целевой группы. Из практики "под рукой" только негативный пример. При строительстве торгово-гостиничного комплекса "Владимирского пассажа" на место одного из якорных арендаторов претендовал универсам крупной сети эконом-класса. В то же время в этом здании собирались создать трехзвездочную гостиницу, постояльцы которой были бы не в восторге от подобного соседства.
Пожалуй, наиболее удачным видом многофункциональных комплексов являются торгово-развлекательные центры. Они, по данным компании "Бекар. Консалтинг", составляют треть объектов с торговой функцией от введенных в эксплуатацию в 2003-2004 годах. В данном случае обмен посетителями взаимовыгоден - формируются дополнительные потоки, повышается узнаваемость торгового центра среди аудитории. Но и здесь не обходится без недостатков. По словам Олега Спивака, российский потребитель пока не научился совмещать поход за покупками с развлечениями (например, обедом в ресторане с последующим посещением кинотеатра). "Таковы особенности менталитета, да и практики подобной у нас не было", - поясняет он. Кроме того, из-за крупных операторов развлечений возникают сложности при проектировании, а затем - при эксплуатации объекта. Мультиплексы и боулинг-центры требуют больших площадей со специфической инфраструктурой, но при этом не готовы платить по высоким арендным ставкам. Отсюда еще один "минус" - в комплексе снижается доходность с квадратного метра. И чтобы не пополнять ряды таких объектов, девелоперам необходимо проводить предварительный анализ рынка и более тщательно продумывать концепцию многофункционального центра.
Анастасия Рублева
Деловая Недвижимость
N74 05.12.2005 |
| |
|
|
|
|
| Новости |
21/09/2012
Представители компаний "МТЛ.Управление и эксплуатация недвижимости" и "БестЪ.
Коммерческая недвижимость", входящие в группу компаний "БестЪ", приняли участие в Международном Инвестиционном Форуме по недвижимости PROEstate 2012.
04/06/2012
3 июня компания "МТЛ. Урал" приняла участие в Международном дне очистки водоёмов. Мероприятие проводилось совместно с Уральским дайв-центром «Тритон».
31/05/2012
Компания "МТЛ. Урал" стала победителем в конкурсе на обслуживание внутренних помещений ОАО "Екатеринбургского завода по обработке цветных металлов"
| | архив новостей |
|
предыдущая новость
