|
МТЛ. Управление и эксплуатация
(343)253-34-00
|
МТЛ - управление и эксплуатация недвижимости в Екатеринбурге:
- управляющие услуги
- профессиональная уборка офисов
- управление недвижимостью
- эксплуатация зданий
- техническое обслуживание объектов и зданий
|
 |
Публикации в прессе
25/12/2004 Умножение сущностей
|
|
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - В 2004 г. многие компании, работающие на петербургском рынке коммерческой недвижимости в роли девелоперов, управляющих и консультантов, структурировали бизнес, выделяя отдельные направления деятельности в самостоятельные фирмы и формируя холдинговые структуры.
Раздел имущества
Недавно реорганизовалась Управляющая компания "БестЪ". Несмотря на название, "БестЪ" отнюдь не ограничивается ролью управленца. Компания известна в Петербурге как девелопер и собственник бизнес-центров средней категории - "Таймс", "Ресурс", "Мидель", "Гранат" и торгового комплекса "Желтый угол". На стадии реализации находятся еще несколько крупных проектов.
Весной 2004 г. "БестЪ" выделил отдел обслуживания зданий в отдельную структуру -"МТЛ. Эксплуатация недвижимости". Генеральный директор новой компании Андрей Лушников так комментирует это решение: "Количество объектов, которыми мы управляем, постоянно увеличивается. В результате отдел обслуживания разросся и оттянул на себя основные кадровые ресурсы. Поэтому разделение бизнеса стало вполне логичным шагом. Материнская компания "БестЪ" с небольшим штатом из 30 высококвалифицированных и креативных специалистов сосредоточилась на подборе новых зданий и на девелопменте, а "МТЛ" - на эксплуатации. Она предлагает собственнику пакет услуг по управлению (включая администрирование, расчеты с арендаторами и организацию рекламной кампании), техническому обслуживанию, клинингу и охране объектов. Владелец здания может остановиться на базовом наборе, а может заказать дополнительные работы, например, по чистке фасадов, обслуживанию теплоцентров и т. п.".
"МТЛ" по наследству перешли объекты материнской структуры. Однако Лушников подчеркивает, что отношения с "Бестом" выстраиваются чисто рыночные. "МТЛ" активно предлагает УСЛУГИ и сторонним собственникам. Самый крупный из заключенных контрактов - договор с ООО "Дубль-2" на обслуживание торгово-развлекательного комплекса "Гулливер", который расположен рядом со станцией метро "Старая деревня". На этом объекте общей площадью 62 000 кв. м "МТЛ" работает с торговыми, складскими, офисными помещениями, а также площадями развлекательного назначения.
Сейчас фирма эксплуатирует более 100 000 кв. м коммерческих площадей. Каждый год этот показатель предполагается удваивать. "МТЛ" работает за фиксированное вознаграждение. Собственник участвует в калькуляции затрат.
По оценке Андрея Лушникова, за счет произошедшей реорганизации издержки "Беста" на небольших объектах сократятся до 35%. "Мы уже серьезно сэкономили на том, что унифицировали базовые УСЛУГИ на всех зданиях, создали единую систему закупок и поставки оборудования, централизовали бухгалтерию. Я считаю, что организовывать самостоятельную эксплуатирующую компанию рентабельно, если она обслуживает от 25 000 кв. м коммерческих площадей" - поясняет Лушников. С его точки зрения, рынок подобных услуг в городе пока совершенно не сформирован.
Прозрачная вертикаль
Весной же Промышленно-строительный банк (ПСБ), который на протяжении нескольких лет занимается инвестиционной и кредитной деятельностью на петербургском рынке коммерческой недвижимости, создал дочернюю компанию "ПСБ - Инвест Групп". К этому моменту банк и его родственные структуры ("Менеджмент компания ПСБ" и др.) уже реализовали несколько проектов по созданию технопарков и бизнес-центров. Объединение компаний под эгидой "ПСБ - Инвест Групп" завершило формирование холдинга.
Председатель совета директоров "ПСБ - Инвест Групп" Александр Ольховский комментирует: "Структуры, вошедшие в холдинг, способны осуществлять полный цикл работ, начиная от поиска подходящего объекта инвестиций до сдачи площадей в аренду и их текущего обслуживания. Такая организация бизнеса позволяет снимать значительную часть рисков, связанную с привлечением сил со стороны. Сегодня общий штат этих фирм - более 400 человек. Функции каждого из участников инвестиционного процесса четко структурированы. Банк в лице инвестиционной дирекции предоставляет инвестиционный ресурс и осуществляет контроль. "ПСБ - Инвест Групп" разрабатывает стратегию и формирует диверсифицированный портфель объектов, обеспечивающих достаточно высокую доходность при консервативном уровне рисков. "Менеджмент компания ПСБ" сопровождает реализацию проектов и обеспечивает последующую эксплуатацию зданий".
Сейчас в портфель инвестпроектов, который банк оценивает как стартовый, уже входит примерно 400 000 кв. м различных коммерческих площадей.
Это прежде всего бизнес-центр класса А на Невском пр-те, 38, который вводится в эксплуатацию в декабре 2004 г. Реконструкция исторического здания, расположенного напротив Гранд-отеля "Европа" и Большого Гостиного двора, заняла три года и обошлась инвестору в 35 млн евро. Среди других адресов - бизнесцентр класса В+ "Адмирал" (наб. Обводного канала, 118), который заработает в конце года, действующий офисный центр категории В "Шереметев" (пр-т Стачек, 47), строящийся бизнес-центр класса В+ на Ленинском пр-те, 153, несколько индустриальных парков и др. Совокупная сумма инвестиций составляет более $100 млн.
Среди направлений, которые "ПСБ - Инвест Групп" считает наиболее перспективными, - создание бизнес-центров уровня В+ и А, строительство торговых центров и логистических терминалов, активная работа на рынке земельных участков. Холдинг берется за проекты, в среднем обеспечивающие следующие показатели доходности: готовый бизнес - 15% годовых в валюте (исходя из чистого денежного потока после налогообложения); коммерческие объекты, предполагающие развитие и реконструкцию, - 18 - 20%; проекты, начатые с нуля, - от 20%.
"Наша краткосрочная инвестпрограмма рассчитана на сотни миллионов долларов, - скромно заявляет Ольховский. - В долгосрочной перспективе мы намерены участвовать в проектах не только регионального, но и федерального масштаба". Он считает, что формирование холдинговых структур - закономерный процесс, который соответствует уровню развития рынка коммерческой недвижимости и экономики в целом. "В Петербург уже приходят крупные игроки в сфере коммерческой недвижимости - как западные, так и московские. Но, как правило, инвесторы на новом для них рынке опасаются самостоятельно вкладывать средства в создание или покупку доходных объектов. Им нужен сильный местный партнер, которым мы и готовы стать. Возможно формирование инвестиционных цепочек, в которых каждый участвует сообразно своим предпочтениям по уровню доходности и рисков. "ПСБ - Инвест Групп" может входить в проекты на начальном этапе, доводить их до той стадии, когда они превращаются в понятный для консервативных игроков актив, а затем продавать их нашим партнерам. Основное требование серьезных инвесторов к контрагентам - прозрачность и деловая репутация. Работать через фирмы, которые, может быть, вполне эффективны, но непрозрачны, не имеют на рынке имиджа и четко выраженной позиции, не подлежат цивилизованному международному аудиту и т. п., - это вчерашний день. Поэтому консолидация разрозненных компаний в холдинг с понятной структурой стала для нас вполне логичным шагом-", -поясняет Ольховский.
Коммерческая гидра
Осенью на петербургском рынке появился новый брэнд - "Аи Би Групп". Несколько компаний, объединенных этой маркой, намерены активно работать как девелоперы, управляющие, агенты и консультанты.
Костяк группы составила Управляющая компания "Питер", в активе которой четыре действующих бизнес-центра (на ул. Льва Толстого, 7, на Большом пр-те Петроградской стороны, 100. на Кантемировской, 12, и на ул. Итальянской, 2) и несколько проектов по созданию торговых комплексов. До недавнего времени УК "Питер" являлась дочерней структурой ООО "Коммерческий центр "Питер". Этой компании принадлежат Сенной и Троицкий рын ки, торговый комплекс "Сенная" на ул. Ефимова и др. Летом "дочка" обрела независимость. Новый статус повлек изменение рыночной стратегии и создание "Аи Би Групп".
"Мы сознательно выделили в бизнесе несколько направлений, каждым из которых будет заниматься отдельная структура. Отчасти это сделано для оптимизации налогообложения. Однако основная цель - расширить присутствие на рынке за счет оказания специализированных услуг. Даже работа по сдаче в аренду площадей имеет свою специфику для разных типов недвижимости, не говоря уж о девелопменте", - комментирует совладелец УК "Питер" Сергей Игонин.
В составе группы компания продолжит заниматься бизнес-центрами, в том числе зданиями, принадлежащими городу. Новая фирма "Аи Би Ритейл" сосредоточится на торговых комплексах, выступая в роли агента, консультанта или управляющего. Ей по наследству перейдут проекты, которые сейчас ведет УК "Питер". Это строящиеся торговые центры "Галерея 1814", "Южный полюс", "Гранд", "Планета Нептун" и др. Постепенно фирма обзаведется и новыми адресами.
"Аи Би Девелопмент" создана для развития инвестпроектов в сфере офисной и торговой недвижимости. По словам Игонина, сейчас идет поиск как долгосрочных инвесторов и партнеров, так и интересных площадок. Первый проект он надеется запустить в ближайшие полгода, ограничившись пока бюджетом в $10 млн.
Предназначение еще одной "веточки" группы, "Аи Би Менеджмент", - консалтинг и внешнее управление.
Операторы рынка по-разному оценивают тягу коллег к специализации и формированию холдингов. Генеральный директор компании "ВМБ-Траст" Александр Гришин считает реструктурирование бизнеса очередной "модной кофточкой": "Центробежные тенденции про слеживаются не только у нас, но и в других странах. С одной стороны, компании хотели бы оказывать весь спектр услуг на рынке, а с другой - не отвечать за промахи родственной структуры. Кроме того, клиент лучше реагирует именно на специализированную фирму. В структуре "ВМБ-Траста" тоже есть отдельное юрлицо, которое занимается эксплуатацией объектов, - ООО "ДЭН". Но пока мы активно не продвигаем эту марку и не выводим ее на внешний рынок".
Председатель совета директоров группы компаний "Бекар" Андрей Тетыш комментирует ситуацию так: "В России за годы реформ образовалось множество холдинговых структур. Однако специалисты по управлению холдингами в большом дефиците, а оценить эффективность работы таких предприятий довольно проблематично (отсутствуют соответствующие методики). Увы, для руководителей многих холдингов уверенность в том, что самим все делать дешевле и эффективнее, является аксиомой, не подлежащей обсуждению. Но если доходность по группе в целом и выглядит позитивно, то при более подробном анализе может оказаться, что одни структуры буквально паразитируют на других. Чтобы холдинг развивался, нужно создавать центробежные тенденции, делегировать полномочия и в то же время вовремя устранять неизбежные конфликты интересов между подразделениями, подпитывать эффект синергии. В "Бекаре" мы налаживали этот процесс в течение многих лет, что, на наш взгляд, позволило сформировать достаточно эффективную структуру.
Конечно, становление дивизионно-матрич-ной структуры в компаниях, работающих в сфере коммерческой недвижимости, - закономерность развития рынка. Главное - вовремя отказаться от желания "заработать все деньги", сосредоточившись на тех направлениях, в которых действительно опережаешь конкурентов". |
| |
|
|
|
|
| Новости |
21/09/2012
Представители компаний "МТЛ.Управление и эксплуатация недвижимости" и "БестЪ.
Коммерческая недвижимость", входящие в группу компаний "БестЪ", приняли участие в Международном Инвестиционном Форуме по недвижимости PROEstate 2012.
04/06/2012
3 июня компания "МТЛ. Урал" приняла участие в Международном дне очистки водоёмов. Мероприятие проводилось совместно с Уральским дайв-центром «Тритон».
31/05/2012
Компания "МТЛ. Урал" стала победителем в конкурсе на обслуживание внутренних помещений ОАО "Екатеринбургского завода по обработке цветных металлов"
| | архив новостей |
|
предыдущая новость
