Публикации в прессе

Нынешняя осень принесла очередную "тихую революцию": начавшаяся реформа жилищно-коммунального комплекса, которую власти намерены проводить по аналогии с пенсионной реформой, затронет интересы практически всех горожан. Через год с небольшим во всех жилых домах Петербурга должны быть зарегистрированы ТСЖ, которым придется выбрать или создать управляющую организацию, в противном случае чиновники сделают это за жителей сами. А с 1 января 2006 года граждане начнут рассчитываться за коммунальные услуги по полной стоимости. Такие перспективы вырисовываются после принятия почти десятка свежих законов и постановлений местных и федеральных властей.

В сентябре 2004 года глава правительства РФ Михаил Фрадков подписал два важных документа, касающихся тарифов на обслуживание жилья: Постановление "О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг" и Положение "О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 год". Российское правительство рекомендует регионам до 31 декабря 2005 года перейти к полному возмещению гражданами экономически обоснованной стоимости жилищно-коммунальных услуг и к перечислению субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг на персонифицированные социальные счета граждан. Также впервые на федеральном уровне в понятие "коммунальные услуги" включены отчисления на капитальный ремонт. На фоне и без того высоких тарифов, нововведения федеральных чиновников не кажутся столь пугающими. Например, если среднестатистический петербуржец платит сегодня за типовую 2-комнатную квартиру (45 кв. м) в муниципальном доме 1219,5 руб. (без учета компенсаций), то с 2006 года эта сумма составит 1380,3 руб. Хотя в реальности квартплата в большинстве муниципальных домов на 10-20% ниже, поскольку в них нет, например, мусоропровода и лифта, соответственно снижается и общая стоимость услуг.

Местные особенности
Петербургские власти тоже взялись за жилкомхоз. Летом этого года правительство города приняло пакет из четырех законов в области ЖКХ и одобрило концепцию реформы. Согласно документам уже в будущем году произойдет разделение функций заказчика и подрядчика на предоставление услуг, которые сейчас исполняют жилищные агентства (ГУ ЖА). Пока решено сохранить 19 существующих (по количеству районов) ГУ ЖА. Они будут выполнять функции заказчиков. Подрядчиками выступят нынешние ЖЭС, которые после акционирования превратятся в ОАО. Сегодня каждый район обслуживается силами 5-8 ЖЭС, состоящих в структуре ГУ ЖА. Владельцем 100% акций ОАО станет город, который планирует выделить из бюджета по 50 тыс. руб. в уставной капитал каждой компании. На обслуживание конкретных лотов (кварталов) подрядчиков будут выбирать по конкурсу, в котором могут участвовать и коммерческие организации. Прописаны и некоторые условия тендера. Так, претендент, желающий начать бизнес в этом секторе, должен взять в управление лот, в котором не менее 50-100 домов (именно по такому принципу сегодня работают ЖЭС). А дробить на более мелкие единицы, например лот из 10-20 домов, администрация пока не планирует. Вряд ли эти ограничения станут привлекательными для альтернативных организаций, которые власть намерена привлечь, да еще на основе конкурсов.

На прошедшем недавно круглом столе в агентстве "АБН" заместитель председателя Жилищного комитета Петербурга Олег Вихтюк заявил, что к 1 декабря 2004 г. будут зарегистрированы 46 новых акционерных обществ со 100%-ным госпакетом акций для работы на рынке услуг ЖКХ. И уже с 1 января начнется процедура передачи функций вновь созданным АО. В настоящий момент в секторе жилкомхоза, по данным г-на Вихтюка, задействованы около 60 частных структур, которые обслуживают до 20% жилищного фонда Петербурга. Емкость этого сегмента рынка специалисты оценили в 15 млрд. руб. в год.

В новых законах трансформировалось и понятие социальной нормы жилплощади на одного человека - в Петербурге она увеличена на 25% по сравнению с федеральной. Это означает, что большее число граждан получит право на компенсации при оплате жилищно-коммунальных услуг, поскольку она привязана к социальной норме площади. Так, если в той же 45-метровой квартире прописана семья из двух человек, тариф будет стандартный, а если зарегистрирован только один, за излишки площади ему придется выложить дополнительные деньги - почти по двойному тарифу. В нынешнем году среднестатистический петербуржец оплачивает услуги по содержанию и обслуживанию своего жилья примерно на 83% от стоимости, что в денежном эквиваленте равняется примерно 22-27 руб./кв. м (в зависимости от типа дома). Львиная доля этой суммы (77%) приходится на услуги монополистов - отопление и горячее и холодное водоснабжение, - остальные средства идут на техническое обслуживание дома (уборка и ремонт здания, вывоз мусора, и т. д.). По данным Жилищного комитета, сегодня техобслуживание муниципального дома обходится жильцам в 8,78 руб./кв. м, что несколько выше, чем в среднем по России.

Мнение
Александр Макаров
президент ИС ФПГ "РОССТРО":

- Бизнес в сфере эксплуатации существует давно, но он крайне мал, разрознен, зачастую нерентабелен. Компании берут на эксплуатацию дома, а после отказываются от этой затеи. У "РОССТРО" шкала рентабельности в сфере эксплуатации зданий и сооружений разбита от низкодоходной отметки до убыточной. Это интересная для бизнеса сфера, но она совершенно неразвита в силу особого к ней отношения государства. Содержание жилищного фонда увязано на социальных вопросах. Реформа ЖКХ должна преодолеть не столько неплатежеспособность населения или его нежелание содержать свое жилище, сколько высокую политизированность темы ЖКХ. Хорошо, что правительство города решилось на проведение реформы. Состояние жилищного фонда не позволяет медлить.

Мнение
Владимир Кузьмичев
директор департамента по управлению и эксплуатации недвижимости "ЛвнСпецСМУ":

- На мой взгляд, наиболее перспективная форма обслуживания дома - передача ее управляющей компании. При таком подходе жильцы получают чистый подъезд, работающие лифты, ухоженный и безопасный двор и т.д. Если ТСЖ самостоятельно управляет домом, возникает ряд проблем. Например, в новых домах 20-30% квартир обычно долго пустуют. Их владельцы не живут в купленных квартирах и считают, что платить за них не нужно. Если в правление ТСЖ приходят некомпетентные люди, они не могут правильно рассчитать финансовые потоки, и дом оказывается в долгах.

10 лет в ожидании рынка
Нововведения ЖКХ не затронут интересы лишь небольшого числа горожан, проживающих в новых домах, обслуживанием которых занимаются сами застройщики. Практика управления собственными объектами началась еще в 1994 г., когда районные ГУ ЖА (тогда ГУРЭП), стали отказываться принимать на баланс вновь построенные дома. Тогда часть строительных компаний создала дочерние структуры для обслуживания и эксплуатации своих зданий. А двумя годами позже был принят Закон РФ "О товариществах собственников жилья". С тех пор во всех новых домах, учреждаются ТСЖ, на балансе которых должно находиться все домовое имущество. Сегодня компании "РОССТРО", "Возрождение Санкт-Петербурга", "Гатчинский ДСК", "Петербургстрой-Skanska", "Строймонтаж", "ЛенСпецСМУ" и др. все свои дома обслуживают самостоятельно. Остальные новостройки, возведенные фирмами, не имеющими собственных управляющих структур, передаются на баланс ТСЖ и обслуживаются по городским тарифам районными ЖЭС.

В управлении "РОССТРО" находятся 30 домов. Тарифы приближены к федеральным расценкам, в среднем техническое обслуживание обходится в 5-8 руб./кв. м. В компании считают, что пока горожане психологически не готовы платить больше, и сегодня нельзя повышать цены - могут возникнуть проблемы с неплательщиками.

Компания "Квартира ЛюксСервис" - структура СК "Возрождение Санкт-Петербурга" - обслуживает все 18 объектов, возведенных СК, а также четыре дома Гатчинского ДСК. Жильцы элитных домов оплачивают техническое обслуживание из расчета около $1/кв. м. Стоимость услуг для владельцев квартир Гатчинского ДСК примерно $0,7/кв. м. Примерно такие же расценки на техобслуживание у компании "Оргтехремстрой" - дочерней структуры холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ". Она обслуживает 22 дома (общей площадью около 1,5 млн. кв. м) в разных районах города, возведенных холдингом.

Численность сотрудников в управляющих компаниях разная и зависит, прежде всего, от класса дома, общей площади и пр. Так, для типового объекта обычно достаточно 10 человек; управляющая ТСЖ, три диспетчера, два дворника, две уборщицы, сантехник и электрик. Для объекта комфорт-класса (например, комплекс "Морской фасад" от "ЛенСпецСМУ") уже требуется штат из 20-25 человек, включая технических специалистов и консьержей. Подъезды здесь убирают каждый день. Все специалисты находятся на постоянной связи с диспетчером. Срок устранения неполадок определяется нормативами - от 10 минут до 1 часа (в зависимости от степени повреждения). Стоимость уборки подъездов та же, что и у муниципалов. Работы по техническому обслуживанию дома, уборке прилегающей территории, вывозу мусора оцениваются чуть дороже, а расходы на горячую и холодную воду благодаря использованию счетчиков, наоборот, меньше, чем в муниципальном фонде.

До сегодняшнего дня редкая управляющая компания соглашалась брать на обслуживание чужой объект - главным образом потому, что бизнес в данном сегменте считается не очень доходным. Но все меняется: о своей готовности взять в эксплуатацию дома, возведенные другими застройщиками, недавно заявила фирма "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" - дочерняя структура компании "БестЪ", возводящей элитный жилой комплекс Omega-House на Песочной набережной, 40. Разновысотный (5-13 этажей) комплекс из 153 квартир планируется сдать в IV квартале 2005 г. По словам директора по развитию "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" Анны Деркач, обслуживающая компания активно использует свое право голоса еще на этапе проектирования здания. "Например, при подборе отделочных материалов для навесного вентилируемого фасада мы предложили выбрать наиболее износостойкие, эргономичные и легко очищаемые материалы", - говорит г-жа Деркач. На этапе строительства управляющая компания решает вопрос расположения подсобных помещений для обслуживающего персонала. Комплекс услуг, в который войдут техническая эксплуатация здания, охрана, управление, клининг (уборка) и право пользоваться химчисткой-прачечной, обойдется будущим жильцам в $1,5/кв. м. После сдачи дома управляющие намерены жестко регламентировать ремонтно-строительные работы, которые начнутся в каждой квартире. А именно: проверять документы и лицензии у привлекаемых собственниками квартир подрядчиков и составлять график работ (первый месяц после сдачи дома ремонтные работы можно будет вести в любое время дня и ночи, а дальше - по графику).

Оптимисты и скептики
В нынешнем году расходы городского бюджета на жилищно-коммунальное хозяйство составили более 15,5 млрд. руб. (почти в два раза больше, чем в 2003 г.). В эту сумму входит обслуживание и ремонт домов, находящихся в собственности города, субсидии гражданам по квартплате, затраты на капитальный ремонт зданий и многое другое. В проекте бюджета на 2005 г. на все эти цели отведено 17,8 млрд. руб., примерно на 15% больше.

В результате реформирования системы ЖКХ каждому собственнику приватизированной и съемщику неприватизированной квартиры волей-неволей придется участвовать в управлении своим домом, оплачивая 100%-ную стоимость услуг. Повсеместно будут зарегистрированы ТСЖ, в которых интересы жильцов неприватизированных квартир будет представлять город (собственник). Каждое ТСЖ должно будет выбрать управляющую компанию из бывших ЖЭС, прошедших акционирование, или принять дом на баланс и заниматься наймом обслуживающих организаций самостоятельно. Если до конца будущего года жильцы не смогут либо не пожелают сделать выбор сами, за них это сделают чиновники. Затем для каждого собственника/съемщика откроют персонифицированный лицевой счет, на которые будет поступать и квартплата, и социальные компенсации из городского бюджета (кому положено). К реформе ЖКХ в Жилищном комитете относятся с воодушевлением, считая акционирование ЖЭС единственным способом создания полноценной конкурентной среды в системе городского хозяйства. По мнению Олега Вихтюка, как только в отрасли заработают рыночные механизмы, туда вернутся люди, покинувшие ЖКХ в 2000 г., когда "реформа была полностью свернута".

Скептики не видят таких радужных картин. Некоторых специалистов смущают условия конкурса, которые прописаны в законе. Взяться за обслуживание сразу 50-100 домов решится далеко не всякая компания, особенно, если у нее нет опыта работы в этой сфере.

По мнению депутата Законодательного собрания Петербурга Михаила Амосова, нынешние ЖЭС, получив возможность коммерческой деятельности, станут предлагать населению те же самые услуги, но только по рыночным ценам. Появится возможность бесконтрольного повышения тарифов. А перечисление денег на персонифицированные счета не позволит контролировать их распределение.

Есть еще одна серьезная причина для скепсиса - ветхость большей части жилого фонда и инженерной "начинки" строений. Дочерние структуры строительных фирм, обслуживающие свои объекты, имеют опыт работы только с новыми домами, где нет типовых "болячек" старого фонда - затопленных подвалов, неплательщиков, неприватизированных квартир и пр. Руководство управляющих компаний признает, что работать с домом, который возводился у них на глазах и под контролем - это одно, а брать в управление "бэушное" жилье - задача на порядок сложнее.

В ходе очередного объезда города губернатор Валентина Матвиенко посетила жилой комплекс "Морской фасад" компании "ЛенСпецСМУ". Градоначальник тут же предложила руководителю холдинга Вячеславу Заренкову взять на обслуживание жилищный фонд всего Васильевского острова. Застройщик подготовил и направил в администрацию свои предложения, где в качестве компенсации просит определенные преференции, прежде всего, в получении пятен под застройку. Об итогах пока ничего не известно. Даже если город пойдет на уступки (что маловероятно), цветущий в перспективе жилкомхоз на отдельно взятом острове вряд ли подвигнет коллег по цеху (а не-коллег - тем более) последовать примеру. По признанию руководства холдинга, при положительном решении, первые два года придется работать в убыток. А вообще, рентабельность бизнеса в этом секторе при действующих тарифах на коммунальные услуги в "ЛенСпецСМУ" оценили в 8%.

Если и были надежды на "богатенького дядю" Анатолия Чубайса, который более года назад учредил компанию "Российские коммунальные системы" для привлечения инвестиций в отечественный жилкомхоз, то и они постепенно тают. Из РКС ушел самый главный "денежный мешок" - "Газпром", а несколько олигархов, первоначально вошедших в пул инвесторов РКС, стали самостоятельно развивать отдельные проекты в сфере ЖКХ. Власть в этой ситуации приняла единственно правильное и проверенное решение - сделать ставку на рядовых горожан. Именно с нашей помощью и за наш счет будет решаться проблема ЖКХ.

Мнение
Максим Чернов
генеральный директор компании "Легион-Недвижимость":

- Реформа ЖКХ отразится, прежде всего, на отношении горожан к своему жилью: квартира для многих является неким "родовым гнездом", а не объектом недвижимости, стоимость содержания которого прямо пропорциональна занимаемой площади. В результате реформы к жилью будут относиться как к предмету купли-продажи. Например, человеку, проживающему в квартире, платить за которую он не может, будет выгодно продать ее и, получив доплату, приобрести другое, более дешевое жилье, плата за которое ему доступна. Либо купить две квартиры, одну из которых сдавать. В результате люди будут переезжать чаще, например, на Западе меняют жилье в среднем раз в семь лет.

Мнение
Эдуард Гоголев
директор ЗАО "Магазин квартир":

- В новых домах организация коммунальных услуг решена, а вот решить проблему в старых домах с разнородным социумом - задача, по-моему, нереальная. Во многих домах старого фонда, например в Адмиралтейском районе, большинство квартир не приватизированы, люди не хотят брать на себя никакую ответственность, и непонятно как обслуживать эти здания, находящиеся в аварийном состоянии. Для этого должна быть государственная социальная программа.