Публикации в прессе

Операторы петербургского рынка коммерческой недвижимости подводят итоги уходящего года. По общей оценке он, несмотря на его "високосность", прошел без потрясений и неожиданностей и характеризовался высоким уровнем инвестиционной активности. При этом цены купли-продажи и арендные ставки, похоже, достигли своего максимума, поэтому шансов у спекулянтов все меньше.

В торговом сегменте очевидно укрупнение реализуемых проектов. Среди открытий года - ТЦ "Гулливер" у станции метро "Старая Деревня" общей торговой площадью около 50 тыс. кв. м, целиком заработавший в ноябре. Примерно на 40 тыс. кв. м расширилось торговое пространство в ТЦ "Меркурий" на ул. Савушкина, который сдается в эксплуатацию очередями. В декабре ожидается запуск ТЦ "ПИК" на Сенной пл. (всего 32700 кв. м).

Далеко не все заявленные на 2004 год проекты успели подойти к финишу. Хронический перенос сроков строительства стал приметой петербургского рынка. Причин несколько: громоздкая процедура согласования проектов с городом, отсутствие достаточного опыта у девелоперов, проблемы с финансированием, переделка концепции ТЦ уже по ходу строительства.

Очевидно, что прошлогодний рекорд, когда в эксплуатацию было запущено около 380 тыс. кв. м торговых площадей, не повторится. Максимум, на что можно рассчитывать, - примерно 250 тыс. кв. м, включая гипермаркеты.

Практически все вводимые площади востребованы рынком. Заполняемость действующих ТЦ близка к 100%-ной. Арендные ставки на этом фоне демонстрируют завидную стабильность и пока не имеют тенденции к снижению. Верхняя планка для Невского пр. составляет $1800-2000/кв. м в год. В большинстве ТЦ неякорные арендаторы платят в среднем от $500 до $1000/кв. м в год.

Активизируются сетевики. Экспансия столичных компаний все заметнее. В 2004 году динамично развивались "Патэрсон", "М.видео", "СпортМастер", "Красный куб" и многие другие. Иностранные сети более осторожны и медлительны, но тем не менее в 2004 году в Петербурге "отметился" "Рамстор", открыв свой первый гипермаркет в "Гулливере". Крупные "якоря", в том числе развлекательные, стали приметой новых ТЦ.

В уходящем году в Петербурге сформировался рынок мультиплексов, которые до этого времени в принципе отсутствовали в городе. Пока все многозальные кинотеатры открываются в составе ТЦ.

По-прежнему чрезвычайно активны местные продовольственные сети ("Лента" и "Пятерочка"), работающие в формате супер- и гипермаркетов.

В офисном сегменте год прошел под знаком качества. Инвесторы сосредоточили внимание на создании бизнес-центров классов А и В+, которые чрезвычайно востребованы рынком. Проекты высокого уровня стали реализовываться и за пределами престижного исторического центра. Например, бизнес-центры - (класса В+ открываются на наб. Обводного канала ("Адмирал"), на Свердловской наб. ("Феникс"), на пл. Конституции ("Ленинский пр., 153") и пр. Все больше отечественных арендаторов готовы платить по $350-400/кв. м в год за комфорт на рабочем месте и уютную среду обитания. В составе деловых комплексов все чаще появляются фитнес-центры, рестораны и т. п.

Многие действующие объекты рассматривают возможность расширения. Например, практически вдвое увеличит площади бизнес-центр класса А "Северная Столица" на наб. Мойки, 36. В составе "Сити-Центра" на Петроградской наб. также запланирован корпус высшей категории.

Заявки на аренду офисов укрупняются. Сделки по аренде 2000-3000 кв. м перестали быть экзотикой. Другое дело, что найти такие помещения крайне сложно.

Одна из тенденций года - отказ примерно половины офисных центров от расчетов в долларах. Она наиболее заметна в секторе объектов С-класса, которые вводят собственные у. е., а также оперируют евро и рублями.

Актуальный диапазон арендных ставок выглядит та к: $500-600/кв. м в год за офисы уровня А; $300-450/кв. м - за объекты категории В и $120-250 - за С-класс.

Осенью госкомиссии сдан бизнес-центр на Шпалерной ул., 54 - первый в Петербурге комплекс, где площади продавались в собственность. На стадии реализации находится еще несколько подобных проектов.

Признаков перенасыщения на рынке пока не наблюдается.

АЛЕКСАНДР ГРИШИН, президент Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор компании "ВМБ-Траст":

После чрезвычайно активных 2002 и 2003 гг., когда рынок развивался стремительно, трудно было ожидать от 2004 года такой же динамики. Действительно, нынешний год стал годом стабилизации. Не было столь масштабных открытий, как в 2003 году ("Петровский Форт", "Сити-Центр" и др.). Новые крупные проекты находятся на начальной стадии реализации. На мой взгляд, прогнозы аналитиков относительно запуска в 2004 году 100 тыс. кв. м. офисных площадей класса В, мягко говоря, не оправдываются. Я думаю, стоит рассчитывать приблизительно на 40 тыс. кв. м. Арендные ставки на протяжении года также демонстрировали стабильность. В 2003 году действующие бизнес-центры заявил и достаточно высокую ценовую планку и постепенно подтягивали к ней основную массу договоров. Средний рост ставок за год составил в среднем 7-8%. Причем по бизнес- центрам класса А это повышение было совсем незначительным (в пределах 5%), а по бизнес-центрам класса В - в пределах 10%. Заполняемость офисных центров сохранилась на уровне 95-98%, поскольку новых объектов появилось немного, а общеэкономическая ситуация благоприятна. По-прежнему наиболее востребованный размер офиса - 40- 50 кв. м.

Крупным арендаторам, чья доля на рынке постепенно растет, найти даже 500-метровый офис чрезвычайно сложно. Во многом именно эта категория арендаторов и становится катализатором новых проектов, которые выходят на рынок с нормальной загрузкой, превышающей 50%. Компании, которые ищут помещения от 300 до 2000 кв. м и больше, зачастую предпочитают из эконом и и бизнес-центры класса С. Они готовы еще на этапе реконструкции внести крупный аванс, чтобы получить скидку по оплате площадей. Это позволяет девелоперам перепрофировать заводскую недвижимость в офисную, не прибегая к заемным ресурсам. По такой схеме, например, наша компания реконструирует бизнес-центр "Маяк" на Московском пр.

Что касается Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), то для нее этот год стал значильной ступенькой в развитии. Мы объединяем уже около 40 компаний. Примерно половина из них - питерские, остальные - из столицы и регионов. Причем компании, которые входят в ГУД, контролируют значительную часть городского рынка, - это "Бекар", МК "ПСБ", "ВМБ-Траст", УК "Питер", "МТЛ", "БестЪ" и др.

Тяга к профессиональному общению и интеграции велика. Об этом свидетельствует II Всероссийская конференция по коммерческой недвижимости, которую мы провели в этом году. Она собрала около 430 участников. Конференция показала, что интерес к иностранцам-миссионерам у российских управляющих пропал. За последнее время успели вырасти местные специалисты. Особенно радует, что региональные девелоперы при выборе консультантов все чаще останавливаются на соотечественниках.

Одной из главных тем года было, безусловно, доверительное управление. В Петербурге вступил в силу закон, по которому госсобственность может передаваться частным компаниям. Во многом принятие этого документа является заслугой ГУД, которая лоббировала его на протяжении нескольких лет. Однако позиция городских властей по этому вопросу так до конца и не определилась.

Резюме

На Востоке считают, что непредсказуемая и нестабильная Обезьяна передает эстафету динамичному Петуху. Опрошенные нами эксперты также солидарны в том, что 2005 год окажется интереснее 2004-го. На рынок выйдут крупные и концептуальные торговые комплексы, которые не успели финишировать в уходящем году. Серьезно пополнится предложение бизнес-центров класса А. Динамичное развитие гарантировано сегменту складских площадей, который вызывает все более пристальное внимание инвесторов.