Публикации в прессе

Одним из основных инструментов привлечения инвестиций в строительство объектов коммерческой недвижимости в Петербурге по-прежнему остается банковское кредитование. В то же время на рынке все активней используются новые виды инвестиционных механизмов - прямые инвестиции, закрытые паевые фонды, корпоративные облигации.

Сегодня на финансовом рынке сложилась относительно благоприятная ситуация для вложения средств в недвижимость. Снижение доходов по ценным бумагам, повышение цен на офисные, торговые и складские помещения, а также летний банковский кризис сделали свое дело - все большее число инвесторов, среди них и банковские структуры, обратили внимание на недвижимость как на "сектор приложения" собственного капитала.

ПРОЕКТНАЯ ДОХОДНОСТЬ
По словам управляющего петербургским филиалом АКБ "Национальный Резервный Банк" Сергея Ильченко, доход от вложений в недвижимость в первой половине текущего года в пять раз превысил доходность банковских депозитов.
Кроме того, стоимость недвижимости в Петербурге за последние два года увеличилась на 70%, что, несомненно, говорит в пользу инвестиций в этот сектор экономики.
"Сегодня доходность в различных сегментах недвижимости варьируется в пределах 13-25%", - утверждает начальник отдела коммерческой недвижимости ЗАО "БестЪ" Георгий Рыков.
Соотношение "риск-доходность" в сегменте коммерческой недвижимости в настоящее время выглядит привлекательнее других традиционных финансовых инструментов. Именно поэтому многие банки рассматривают для себя варианты вложения средств в этот сектор экономики как одно из наиболее перспективных направлений деятельности.
Наиболее консервативными (низкий риск, высокие надежность и ликвидность) считаются инвестиции в производственно-складскую и офисную недвижимость. Вложение средств в торговые объекты считается достаточно рисковым, но и доходность у таких проектов более высокая.
По мнению аналитиков ряда банков, наименьшим риском в инвестиционном отношении обладают готовые объекты недвижимости, имеющие полный пакет правоустанавливающих документов и уже "заселенные" арендаторами на условиях долгосрочной аренды. Техническое состояние таких объектов должно обеспечивать хотя бы пятилетний срок эксплуатации, не требующий серьезных капиталовложений. Но доход по таким объектам, соответственно, минимален (до 15%) и лишь на несколько процентов превышает доходность по кредитам.
Чуть выше доходность у потенциальных проектов развития - 18-20%. Некоторые из таких объектов требуют небольшой реконструкции или ремонта.
Наконец, самые перспективные с точки зрения будущего дохода - инвестпроекты, предполагающие новое строительство. При сроках реализации от полутора лет доходность по ним составит 25-35% годовых.
В последние год-полтора активно развивается рынок земельных участков. По словам директора по развитию ОАО "ПСБ-ИнвестГрупп" Николая Вечера, доходность этого сегмента зашкаливает за 50-60%. "Конечно, это непростой актив. Земельным участкам необходима соответствующая инженерная подготовка. Только после этого земля становится полноценным инвестпродуктом. Таких участков очень мало, их надо готовить. Инвестиции в приобретение и инженерную подготовку земельных участков - одно из активно развиваемых направлений нашей компании", - добавляет он.
К самым рисковым в сфере недвижимости специалисты относят проекты гостиничного бизнеса, спортивные и развлекательные объекты. Эти сегменты в наибольшей степени зависят от колебаний рыночной конъюнктуры, а также от политических и социальных процессов.

РИСКОВОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ
По словам президента Ассоциации банков Северо-Запада Владимира Джиковича, при рассмотрении возможности выдачи кредита под тот или иной инвестиционный проект банки проводят его полный анализ, включая экономическую и правовую состоятельность проекта. Кроме того, проверяется сам заемщик - его финансовое состояние, репутация и кредитная история компании, опыт по реализации аналогичных проектов. Еще одним фактором, влияющим на принятие положительного решения о кредитовании, является доступность информации, "прозрачность" заемщика.
"При анализе инвестпроектов банками учитываются четыре ключевые риска: потеря контроля над активами, изменение рыночной конъюнктуры, профессиональная несостоятельность участников проекта и транзакционные риски (вытекающие из обмана или ошибки)", - рассказывает заместитель директора инвестиционной дирекции ОАО "ПСБ" Надежда Винник.
Любой строительный процесс характеризуется тремя параметрами: цена, сроки и качество. Именно они, по мнению специалистов, являются основными проблемами, возникающими в процессе взаимодействия строителей и инвесторов. "Изменение цены (как правило, в сторону увеличения) и удлинение сроков приводят к ухудшению параметров доходности инвестиционного проекта в целом. Проблема качества, несоответствие готового объекта проектным характеристикам принципиально перечеркивает весь проект. К сожалению, большинство строителей не готово к тому, чтобы отвечать перед кредиторами своими денежными средствами за изменение этих трех параметров, даже, несмотря на то, что был заключен соответствующий договор", - утверждает Николай Вечер.
Когда заемщик обращается в банк с целью получения кредита под реализацию проекта, в первую очередь возникает вопрос с залогом. Зачастую девелоперы или застройщики предлагают в этом качестве земельный участок, полученный в аренду у города. По словам Владимира Джиковича, в настоящее время финансовые структуры не готовы брать на себя такой риск, поскольку по положению ЦБ России (от 26.03.2004 г. N 254-П) банкам не рекомендовано принимать в качестве залога любые имущественные права строительных компаний, в том числе права аренды участков для строительства. Даже независимо от сроков этой аренды - будь то шесть, десять или 49 лет. Однако залогом вполне может стать иной бизнес компании, если он уже не заложен в оборот. "Банки готовы брать в залог земельные участки только в том случае, если они находятся в собственности компании-заемщика", - утверждает директор по развитию ЗАО "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" Анна Деркач.

ИНВЕСТИЦИИ В СЕБЯ
В июне этого года ОАО "ПСБ" сформировало новую холдинговую структуру, которая занимается инвестиционной деятельностью в строительном секторе. По словам директора инвестиционной дирекции банка Александра Ольховского, прямые инвестиции в недвижимость позволят достичь высокой доходности при консервативном уровне рисков и обеспечить четкий контроль за реализацией проектов.
Инвестиционный портфель нового холдинга составил $80 млн. В его активе уже находятся четыре бизнес-центра, шесть индустриальных парков и логистический центр. Общий объем инвестиций в развитие этих объектов на текущий год оценен в $140 млн.
В состав вновь созданного холдинга "ПСБ-Инвест Групп" вошли управляющая, строительная, эксплуатационная и клининговая компании. Функции каждой фирмы четко разграничены. Банк предоставляет денежный ресурс и осуществляет контроль над инвестиционной деятельностью. Холдинг формирует портфель объектов, обеспечивающих достаточно высокую доходность при консервативном уровне рисков. Входящая в его состав управляющая компания "МК ПСБ" сопровождает реализацию проектов и обеспечивает последующую эксплуатацию объектов.
Еще один пример прямых инвестиций - ЗАО "Ольвен СПб", занимающееся созданием в Петербурге сети торгово-развлекательных комплексов под единым брэндом "Космополис". Контрольный пакет акций этой компании принадлежит ОАО "Банк "Санкт-Петербург". Инвестиции в проект оцениваются в $30 млн. Срок реализации - пять лет. Предполагается, что большие площади в будущих комплексах будут выкупать в собственность крупные сетевые операторы. Первый "Космополис" площадью около 20 тыс. кв. м откроется уже в начале будущего года на Выборгском шоссе (квартал 10 района Шувалово-Озерки).

ДЕНЕЖНЫЕ ЗАЧАТКИ
Кроме прямых инвестиций и кредитования существуют также такие формы инвестиций в недвижимость, как облигационные займы строительных компаний и закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Однако эти способы инвестирования в Петербурге только зарождаются.
Сегодня в нашем городе зарегистрированы четыре ЗПИФа. Три из них сформированы ОАО "УК "Креативные инвестиционные технологии". Еще один фонд был создан ООО "УК "Свиньин и Партнеры". По мнению аналитиков ряда банков, наименьшим риском в инвестиционном отношении обладают готовые объекты недвижимости, имеющие полный пакет правоустанавливающих документов и уже "заселенные" арендаторами на условиях долгосрочной аренды.
По словам руководителя отдела консультаций по недвижимости компании ErnstФ&Young Ольги Архангельской, пока возникают определенные сложности в деятельности этих фондов, связанные с вопросами регистрации недвижимости ЗПИФов, так как они не являются юридическим лицом. Из-за того, что закрытые паевые фонды появились на рынке сравнительно недавно, они не упоминаются во многих нормативных актах, нечетко прописана и схема налогообложения их участников. По мнению экспертов, в настоящее время влияние ЗПИФов на рынок недвижимости заметно мало. Это воздействие будет вполне ощутимо только года через два-три, с приведением всех правовых вопросов в норму и увеличением объемов инвестиций через существующие закрытые паевые фонды.
Не имея возможности занять деньги у кредитных организаций, строительные компании стали выходить на фондовый рынок, выпуская облигации. Пока это в основном фирмы, занимающиеся жилищным строительством. В Москве - это ООО "СУ-155", ООО "Интеко", группа компаний "ПИК" и ОАО "Главмосстрой". Чтобы быстрее распродать свои акции и привлечь большее число инвесторов, эти застройщики установили достаточно высокие проценты по купонам. У "СУ-155" они достигают 28-35% годовых, у ГК "ПИК" и "Главмосстроя" - 17%, у "Интеко" -8%. По мнению экспертов, по облигациям с такими высокими ставками возникает очень большой риск невозврата вложенных в них средств. Оптимальным уровнем доходности для облигаций второго и третьего эшелона (в основе разделения облигаций на эшелоны лежит кредитный рейтинг эмитента, масштаб деятельности, известность, прозрачность и отраслевая принадлежность предприятия), к которым относят строительные компании, сегодня является показатель в 10% годовых.
Строительная отрасль Петербурга представлена на рынке ценных бумаг только одним участником - ЗАО "Северный город". Доходность по его облигациям несколько ниже, чем у ряда московских застройщиков: от 21,8% годовых по первому купону - до 10,22% по последнему, четвертому. Однако к выпуску корпоративных облигаций в настоящее время готовятся сразу три городские строительные компании - Группа ЛСР, холдинг "ЛенСпец-СМУ" и корпорация "Строймонтаж". По мнению вице-президента Корпорации "Петербургская Недвижимость" Вячеслава Семененко, сегодня петербургские банки не готовы инвестировать в строительную отрасль необходимый объем средств, считая этот шаг достаточно рискованным. Поэтому выход застройщиков на фондовый рынок - вполне естественный процесс.
Кроме того, выпуск ценных бумаг строительной компанией способствует повышению привлекательности застройщика для инвесторов - в силу открытости информации о его финансовой деятельности. По словам Владимира Джиковича, под строительство каждого нового объекта многие строительные компании до сих пор создают новое юридическое лицо, что никак не способствует их открытости для банков.
Сегодня существенно возросли требования городского правительства для застройщиков, увеличились цены на земельные участки и строительные материалы. По мнению специалистов, в конечном итоге выиграют только те застройщики, которые смогут перестроиться под новую рыночную ситуацию, а также провести реструктуризацию и объединение капитала внутри своей компании.