Публикации в прессе

В Петербурге с 27 по 29 сентября пройдет общероссийская конференция "Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие". Одним из ее спонсоров стала компания "МТЛ. Эксплуатация недвижимости".
Она образована всего полгода назад и представляет достаточно новый для петербургского рынка коммерческой недвижимости вид услуг - профессиональную эксплуатацию деловых комплексов.

"МТЛ" возникла в результате реорганизации управляющей компании "БестЪ", которая известна в Петербурге как девелопер и собственник нескольких офисных и торговых центров. Появление новой структуры связано с тем, что "БестЪ" решил выделить эксплуатацию объектов в самостоятельный бизнес. О том, зачем это сделано и насколько перспективен рынок подобных услуг, рассказывает генеральный директор "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" Андрей Лушников.

- Андрей Владимирович, зачем понадобилось дробить компанию и выводить на рынок новый брэнд?

- Для нас это неизбежный путь. Количество объектов, которыми мы управляем, постоянно увеличивается. В результате отдел обслуживания разросся и оттянул на себя основные кадровые ресурсы. Поэтому разделение бизнеса стало вполне логичным шагом. Материнская компания "БестЪ" с небольшим штатом из 30 высококвалифицированных и креативных специалистов сосредоточилась на подборе новых зданий и на девелопменте, а "МТЛ" - на эксплуатации. Главное в ее работе - это отлаженные технологии. Компания предлагает собственнику пакет услуг по управлению (включая администрирование, расчеты с арендаторами и организацию рекламной кампании), техническому обслуживанию, клинингу и охране объектов. Владелец здания может остановиться на базовом наборе, а может заказать дополнительные работы, например чистку фасадов, обслуживание теплоцентров и т.п. Сейчас в штате "МТЛ" уже насчитывается 550 работников, осенью их количество возрастет до 700.

- Объекты "Беста" перешли на обслуживание "МТЛ" по наследству?

- Да, действительно сейчас "МТЛ" эксплуатирует комплексы материнской компании. Однако это не означает, что "БестЪ" в обязательном порядке будет передавать ей и новые объекты. "МТЛ" - это рыночная структура. Мы начали активно предлагать услуги сторонним собственникам. Заключен контракт на обслуживание торгово-развлекательного центра "Гулливер" у ст. "Старая Деревня" (его общая площадь -62 000 кв.м), идут переговоры с московской компанией "Гелиос Таун", которая создает офисно-торговый комплекс на пр. Медиков, 10 и др.
Сейчас "МТЛ" эксплуатирует более 100 000 кв.м коммерческих площадей. Каждый год мы хотели бы удваивать этот показатель.

- А не боитесь стать неуправляемыми и уподобиться городским ЖЭКам?

- "МТЛ" создана так, чтобы быть абсолютно управляемой. Центральный аппарат не должен разрастаться при появлении новых объектов. Если бы все ЖЭКи доросли до нашего уровня, было бы здорово. Кстати, с Нового года мы выйдем и на рынок жилья. Пока занимаемся проектом "Беста" - жилым комплексом повышенной комфортности "Омега" на Песочной набережной. Там мы очень плотно работаем с проектировщиками. Например, помогаем выбрать отделочные материалы, которые будут экономичны в эксплуатации.

- Какая экономия на издержках получится за счет разделения "Беста" и "МТЛ"?

- Мы уже серьезно сэкономили на том, что унифицировали наши базовые услуги на всех объектах, создали единую систему закупок и поставки оборудования, централизовали бухгалтерию. По предварительным расчетам, на небольших объектах издержки сократятся до 35%.
Я считаю, что организовывать самостоятельную эксплуатирующую компанию рентабельно, если она обслуживает от 25 000 КВ.М коммерческих площадей.

- "МТЛ" работает за фиксированное вознаграждение или за процент от дохода со здания?

- Компания принципиально не работает с процента. "МТЛ" предоставляет конкретный набор услуг, который никак не связан с доходами, получаемыми собственником от объекта. Если он правильно позиционировал здание и установил разумные арендные ставки, комплекс должен работать с той заполняемостью, которую он запланировал. Наше вознаграждение тут ни при чем. Ведь уборщицам и механикам все равно нужно платить независимо от того, загружен бизнес-центр на 70 или на 90%. Представляете, если бы мы вымыли только половину лестницы из-за того, что объект приносит доход меньше планового...
При этом бухгалтерия "МТЛ" прозрачна. Мы приглашаем собственников участвовать в калькуляции затрат. По каждому из наших видов деятельности (управление, техническое обслуживание, клининг и охрана) есть расходы на зарплату и на расходные материалы (кроме охраны). Естественно, эти сметы могут корректироваться в зависимости от рыночной ситуации. Отдельная статья расходов - премия "МТЛ", которая фиксируется на все время контракта.

- Насколько лет "МТЛ" заключает договоры на обслуживание зданий?

- Они бессрочные. Однако в договорах четко прописан порядок их расторжения. Стороны должны предупредить друг друга о прекращении отношений минимум за полгода. Нужно решить много организационных вопросов. В частности, для каждого объекта мыза свой счет закупаем оборудование (компьютеры, уборочную технику, форму для персонала и т.п.). Если мы уходим со здания, необходимо договориться, что с этим оборудованием делать.

- Насколько, по вашей оценке, в Петербурге сформирован рынок эксплуатационных услуг?

- Пока совершенно не сформирован. Если бы этот рынок существовал, всем было бы проще: и собственникам, и нам. Кстати, владельцам недвижимости стоит обратить внимание на то, что профессионально управляемые и эксплуатируемые здания проще продать. Получается, что вы выставляете на реализацию уже "упакованный" продукт, который может функционировать без особых усилий со стороны нового собственника.