|
МТЛ. Управление и эксплуатация
(343)253-34-00
|
МТЛ - управление и эксплуатация недвижимости в Екатеринбурге:
- управляющие услуги
- профессиональная уборка офисов
- управление недвижимостью
- эксплуатация зданий
- техническое обслуживание объектов и зданий
|
 |
Публикации в прессе
10/03/2008 Доверяет ли город частным управленцам?
|
|
Петербург - единственный субъект РФ, в котором принят местный закон о доверительном управлении.
Этот документ разрабатывался при активном участии профессионального сообщества, а чиновники обещали дать управленцам "зеленый свет", ежегодно передавая частникам сотни тысяч квадратных метров городской недвижимости.
Однако эти благие намерения пока так и остались декларацией. В прошлом году КУГИ не провел ни одного конкурса на право ДУ. Немало проблем возникает у частных компаний и с теми единичными объектами, которые им все же достались. Почему так происходит?
"НП" и Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) организовали "круглый стол", чтобы попытаться ответить на этот вопрос, прояснив актуальную позицию городской администрации в отношении ДУ. Однако разговор в итоге не свелся к обсуждению темы взаимного доверия чиновников и управляющих компаний.
Представители фирм, уже работающих с городской собственностью или желающих выйти на этот рынок, прошлись по основным "болевым точкам", которые, с их точки зрения, существенно снижают эффективность доверительного бизнеса - как для самих частников, так и для города.
Редакция благодарит КУГИ за участие в нашей дискуссии и конструктивное отношение к критике в адрес комитета.
Имущество с довеском
Анастасия Ясинская:
- Предлагаю начать с главного вопроса, который интересует управляющие компании. Складывается впечатление, что Смольный на фоне активной распродажи городской собственности потерял интерес к теме ДУ. Так ли это? Возможно, у КУГИ есть претензии к управляющим по действующим договорам?
Петр Яковлев:
- В целом, мы считаем практику доверительного управления вполне успешной. Причем сразу по нескольким причинам. Это видно при сравнении эффективности аренды и ДУ для города. Во-первых, управляющие значительно более добросовестны.
Ни по одному из договоров у нас не возникает проблемы неплатежей, в то время как за многими арендаторами приходится побегать, а потом долго судиться с ними по поводу взыскания задолженности. Во-вторых, финансовые результаты ДУ примерно на 35% лучше, чем у обыкновенной аренды, хотя, конечно, база для сравнения невелика.
На таких удачных примерах, как здание на ул. Седова, 37, которым управляет компания РЭО "Сервис", или на Большом пр. Петро-градской стороны, 100 (УК "Питер"), мы видим, насколько эффективно частные компании эксплуатируют недвижимость, вкладывая серьезные средства в ее ремонт.
Это особенно актуально, поскольку городские объекты, как правило, находятся в худшем состоянии, чем имущество частных собственников. Поэтому еще один плюс ДУ для города - улучшение качества зданий и поддержание их в нормальном работоспособном состоянии.
Естественно, возникает вопрос: если все так хорошо, почему в прошлом году КУГИ не передал в управление ни одного объекта?
На самом деле несколько таких конкурсов мы готовили, но сразу столкнулись с многочисленными проблемами. Первая из них - нехватка подходящих объектов. Если изначально город привлекал управленцев на относительно свободные здания, то последние адреса, переданные в ДУ, уже были серьезно обременены.
Например, в доме на Невском пр., 7-9 мало свободных от аренды площадей, что, безусловно, усложняет работу управляющего, хотя ему и было известно об этом из условий конкурса.
Вынужден констатировать, что объектов, не имеющих значительных обременений, в городе практически не осталось. Отсюда - вторая трудность, связанная с сильнейшим противодействием идее ДУ пользователей тех зданий, которые мы выбираем для конкурсов. Как только до них доходит хоть какая-то информация о готовящейся передаче, на нас начинают оказывать очень серьезное давление.
Для арендаторов доверительный управляющий связан с угрозой повышения ставок и страхом оказаться на улице. И никакие аргументы на них зачастую не действуют.
Проблемы остаются даже по уже проведенным конкурсам. Например, компания РЭО "Сервис", с которой заключен договор ДУ зданием на Измайловском пр., 27, так и не может приступить к своим обязанностям.
Объект без каких-либо правовых оснований занимает колледж, который не намерен освобождать его несмотря на суды, выигранные КУГИ. Руководство этого учебного заведения усилило охрану и обвиняет управляющих в попытке рейдерского захвата.
Анастасия Ясинская:
- А ведь с момента проведения конкурса по этому адресу уже минуло два года...
Петр Яковлев:
- Да. Хотя договор с РЭО "Сервис" заключен совсем недавно, и сейчас мы надеемся на позитивное разрешение ситуации. Опять же вопрос: почему мы выставили такой проблемный объект на конкурс? Потому что по результатам многочисленных проверок было очевидно, что он нуждается в рачительном хозяине. Больше половины помещений в этом здании просто не используется и находится в плачевном состоянии.
Анастасия Ясинская:
- КУГИ - столь влиятельный и мощный комитет. Неужели вы не можете обеспечить вход законного пользователя на этот объект?
Петр Яковлев:
- Спасибо, конечно, за столь высокую оценку нашего потенциала, но КУГИ, как и все остальные участники рынка, действует в рамках Гражданского кодекса. При этом мы как орган власти в большей степени ограничены рамками закона, чем частные структуры.
Комитет, например, фактически не имеет возможности прибегать к способам, описанным в статье 13 ГК (самозащита гражданских прав). Поэтому выселение незаконных пользователей может затягиваться на долгий срок, который определяет скорость рассмотрения дел в судах и работы службы судебных приставов.
У КУГИ нет самостоятельных рычагов воздействия на недобросовестных пользователей или арендаторов.
Анастасия Ясинская:
- Получается, пока управляющая компания остается один на один с обитателями доставшегося ей здания и поэтому, выходя на конкурс, должна учитывать риски, которые могут приобрести непредсказуемый характер.
Петр Яковлев:
- Не соглашусь с определением "непредсказуемый". КУГИ не скрывает от потенциальных претендентов никаких обременений, связанных со зданием.
Елена Никуличева:
- Здание на Невском пр., 7-9, которое мы получили на конкурсе, действительно очень сложное. В первую очередь потому, что вакантных площадей здесь всего 1000 кв.м. Мы их уже отремонтировали за свой счет и сдали в аренду. Но получается, что свобода маневра у управляющей компании минимальна.
Мы были осведомлены о долгосрочных договорах, заключенных КУГИ по этому объекту, и сознательно шли на конкурс. Но оказалось, в здании находятся еще несколько пользователей, арендующих площади с коэффициентами социальной значимости, несмотря на то что договоры с ними истекли еще в 2005 году.
Для некоторых из них ставка составляет 19 у.е./кв.м в год. Это стало для нас неожиданной проблемой. Выселить эти организации или уменьшить занимаемую ими площадь УК не вправе, тем более сложности общественных организаций по-человечески нам понятны.
В результате же мы не можем выйти на те экономические показатели, которые закладывали в проект исходя из информации, содержавшейся в конкурсных условиях. Наше вознаграждение за весь первый год работы по этому зданию равно нулю.
При этом не могу сказать, что арендаторы встречают нас в штыки. Мы постепенно налаживаем контакт, переоформляем на себя договоры по технической эксплуатации, наводим в доме порядок. Недавно вот запретили курение на лестницах, где раньше было не продохнуть. И ведь не курят - значит, уважают.
Анастасия Ясинская:
- Невский, 7-9 превратился для УК "Питер" в имиджевый объект, или вы все же рассчитываете на некоторый доход?
Елена Никуличева:
- Плох тот солдат, который не мечтает стать генералом. Не будь у компании других объектов в управлении, за Невский, 7-9 мы бы голыми руками не взялись. Но мы считаем, что за счет имеющейся сети сможем вытянуть это здание, если удастся решить проблемы, о которых я говорила.
Елена Черевко:
- Наша компания очень тщательно анализировала информацию по Невскому, 7-9. Мы тоже планировали участвовать в конкурсе, но, внимательно ознакомившись со всеми финансовыми обязательствами и посмотрев на арендаторов, поняли, что, даже если удастся получить этот объект по стартовым условиям, это будет либо подвиг, либо благотворительность.
Анна Деркач:
- Мы рады слышать, что КУГИ доверяет частным компаниям и доволен их деятельностью. Давайте же двигаться навстречу друг другу. Мы побывали на всех объектах, которые город выставлял на конкурсы, и поняли, что информация, предоставленная комитетом, отличается от реального положения дел. Так что я вполне понимаю коллег из УК "Питер".
Евгений Рязанцев:
- Хочу привести еще один пример, с которым мы столкнулись, оформляя в ДУ объект на Большом пр. П.С., 18. Изначально он представлялся нам более интересным, поскольку в период подготовки конкурса в бумагах фигурировала значительно бОльшая площадь.
Однако затем Восточно-европейский институт психоанализа - частная структура, располагающаяся в здании по договору безвозмездного пользования, - обратился к губернатору, и его помещения были выведены из состава объекта, подлежащего передаче в ДУ. Честно говоря, мне как гражданину мотивация собственника непонятна.
Петр Владимирович говорил о том, что КУГИ испытывает некое давление. Но мы-то не сомневаемся в вашей мощи и готовы при необходимости помогать в наведении порядка.
Петр Яковлев:
- Город, увы, не всегда эффективно и рационально использует свои площади. Достаточно привести в пример многочисленные колледжи и прочие учебные заведения, которые занимают высоколиквидные помещения в центре, между тем как большинство их студентов проживает на "спальных" окраинах. В ряде случаев есть возможность подобрать этим учреждениям альтернативные площади, но не до всего сразу у нас доходят руки.
Сергей Игонин:
- Очевидно, комитет предлагает управляющим то, из чего он может реально выбирать. Но не имеет смысла проводить конкурсы по зданиям, заполненным целиком. В этом случае можно торговаться только за то, кто будет эксплуатировать объект за меньшие деньги.
Но улучшение технического обслуживания неизбежно связано с дополнительными затратами, именно их управляющий потом и компенсирует за счет увеличившейся арендной ставки. Компания "Питер Дуссманн" уже предлагала взять на обслуживание целый район за три копейки. Последствия всем известны.
Андрей Лушников:
- Зря мы все здесь собрались, потому что никакого рынка доверительного управления в Петербурге сегодня нет. Точнее, он составляет тысячные доли процента от общего числа договоров аренды, заключенных КУГИ. Но давайте задумаемся, чьим имуществом распоряжается комитет?
Это наше с вами - как граждан РФ - имущество. Поэтому доводы арендаторов о том, что профессиональный управляющий поднимет ставки, ничего не стоят. Это ведь их интерес - платить за наше с вами имущество поменьше.
Петр Яковлев:
- Все-таки доля доверительного управления несколько выше, чем тысячные процента, - по крайней мере, если исходить из доходов, которое оно приносит в бюджет. В 2007-м эта сумма составила около 106 млн рублей, то есть приблизительно 1,5% всех поступлений от аренды нежилого фонда. Это, конечно, немного, но уже статистически значимо.
Что же касается политики в отношении льготников, город принципиально отличается от любого частного собственника тем, что помимо наполнения бюджета решает важнейшие социальные задачи. Безусловно, мы имеем из-за этого выпадающие доходы.
Деньги - не главное?
Андрей Лушников:
- Хочу обратить внимание собравшихся на финансовые критерии выбора управляющего. По условиям конкурсов начальной ценой является арендная ставка, рассчитанная по массовой методике. А дальше участники за нее торгуются.
То есть, по сути, это конкурс за аренду. Между тем во всем мире вознаграждение управляющего рассчитывается исходя из выручки или прибыли, заработанной на объекте.
У нас к тому же конкурсы проходят в закрытой форме. Подавая конверты с предложениями, мы играем вслепую. Отсюда и не всегда реалистичные обещания. В конечном счете проигрывает все равно КУГИ. На мой взгляд, эту методику надо пересматривать.
Андрей Тетыш:
- Проводить среди управляющих конкурсы по максимизации доходов идеологически неверно. Такие торги, конечно, проще организовать, а в будущем легче контролировать их победителя, но это слишком хорошо, чтобы быть правдой.
По опыту общения с частными собственниками могу сказать, что месяц-полтора уходит только на формулирование цели управления, которая в каждом конкретном случае может быть разной.
И на первой встрече владелец объекта, как правило, всегда заявляет, что главное для него - получить максимум прибыли. Однако это справедливо в единственном случае: если через пару лет здание идет под снос.
Тогда из него действительно надо выжать все, сократив расходы на техническую эксплуатацию и делая ремонт только в том объеме, в котором он необходим для поддержания объекта.
Я не думаю, что такова позиция КУГИ. Превращать заключение договора ДУ в аукцион цены - то же самое, что устраивать среди подрядчиков конкурс смет. Сначала кто-то даст фантастически выгодную цену, а потом мы будем удивляться, откуда узбеки, уйма недоделок и почему объект наполовину брошен.
Елена Черевко:
- Практически все здания, которым перевалило за сто лет, требуют капитального ремонта. Сейчас доверительный управляющий не вправе инвестировать в него в счет части дохода, перечисляемого городу.
Например, мы хотели приобрести для здания на Б. Морской, 35, которым управляем, дополнительные электрические мощности, чтобы в итоге сдать площади по более высоким ставкам солидным арендаторам, у которых велика энергоемкость. Решить этот вопрос в рамках договора не получилось. В результате мощность мы все-таки купили, но с большими сложностями.
Как поступать в ситуации, когда в ремонт нужно вложить больше денег, чем сумма, которую в состоянии генерировать здание? Как менять перекрытия, которые в старых домах уже идут волной, не освободив помещения от арендаторов? А если мы прерываем с ними договорные отношения, значит, площади временно не приносят дохода.
У меня такой вопрос: намерен ли КУГИ включать в новые договоры ДУ возможность тратить часть дохода, причитающегося городу, на капремонт? Я готова обосновать нашу позицию, предоставив необходимые цифры.
Ирина Ганус:
- Пока КУГИ таких изменений не планирует. В договор заложен гарантированный доход города, и вряд ли ему как собственнику интересно от него отказываться. Однако до сих пор никто из управляющих эту проблему не поднимал. Если вы представите серьезные аргументы, подкрепленные расчетами, мы готовы обсуждать эту тему.
Сергей Игонин:
- Сегодня управляющий в любом случае должен отдавать в бюджет не меньше, чем город получил бы при сдаче объекта в аренду на общих основаниях. Давайте смоделируем ситуацию: два одинаковых здания, одно - в аренде, другое - в ДУ. Арендатор, который платит по массовой методике, приступит к ремонту фасадов и получит зачет платежей.
Это общепринятая практика. А управляющий, ремонтируя такой же фасад, зачесть ничего не сможет. Надо учитывать и устранять такие диспропорции.
Ирина Ганус:
- Вы забываете лишь о том, что, когда ремонт зачитывается в счет арендной платы, растет и сама ставка, поскольку состояние объекта улучшилось. В рамках же ДУ доход города фиксирован на пять лет. Чем больше управляющий вкладывает в ремонт, тем выше будут арендные платежи и, следовательно, доход УК.
Действительно, заранее просчитать затраты на капремонт и учесть их в условиях конкурса очень сложно. Определить, как поведут себя деревянные перекрытия, способна только специализированная организация, причем визуального осмотра ей будет недостаточно. Чтобы выполнить комплексную оценку технического состояния объекта, нужно время и серьезные средства.
Поэтому город, к сожалению, возлагает эту обязанность на управляющего, который несет соответствующие риски. Однако, как известно, срок ДУ может быть пролонгирован, если компания хорошо себя зарекомендовала. Так что сначала вы несете затраты, а потом все-таки получаете доходы.
Александр Гришин:
- Мы несколько сбились с заявленной темы. Критерии конкурсов и методику расчета вознаграждения управляющего мы уже обсуждали несколько лет назад - на стадии разработки и принятия закона о ДУ. У города вполне внятная позиция на этот счет: он не хочет получать меньше, чем при аренде. Это точка зрения собственника, и ее нужно уважать. По нашему опыту, спорить с владельцем не очень результативно.
Константин Козловский:
- Почему бы нам не вернуться к этой теме с учетом опыта, полученного за время действия закона? Давайте создадим общественный совет и еще раз обсудим все проблемные вопросы, тогда и появятся эффективные механизмы управления. Если на то будет воля КУГИ, у нас все получится. Если же этим не заниматься, лучше и в самом деле продавать недвижимость или передавать ее в аренду на 50 лет с обязательством реконструкции.
Андрей Лушников:
- Я тоже считаю, что, если мы общими силами изменим методику, ситуация в корне улучшится. Доверительное управление - это когда кто-то кому-то в чем-то доверяет, а не просто выжимает доходы.
Сергей Игонин:
- При всем уважении к КУГИ я уверен, что не только он формирует политику в сфере ДУ. Сегодня мы видим, что наполнение бюджета происходит за счет активной продажи земли и зданий. Все это великолепно, но что дальше?
Деньги, которые приходят в казну, в текущем же году и расходуются. Фонда будущих поколений у нас ведь нет. Что произойдет, когда имущество у города кончится? Мы страшно обеспокоены тем, что запасов нефти осталось на 30-50 лет.
Но я не слышал, чтобы город собирался строить доходную недвижимость или менять политику в отношении продажи земли. Я попытался сделать прогноз, что выгоднее для бюджета: продать здание на Невском, 7-9 или оставить его в ДУ.
Правда, я ввел некоторые выгодные для себя допущения по части льготных арендаторов, и получилось, что объект способен генерировать около 80 млн рублей дохода в год. Если его сегодня продать, цена составит примерно 700 млн. Затем новый собственник будет платить налог на имущество, но по убывающей - по мере амортизации.
После несложных подсчетов получается, что в долгосрочной перспективе доверительное управление принесет в бюджет больше.
Александр Гришин:
- Кстати, на все объекты, выставленные городом на конкурсы, нашлись свои управляющие - несмотря на многочисленные проблемы, о которых мы говорим. Что мешает двигаться дальше и обозначить пласт недвижимости, предназначенной для ДУ?
Петр Яковлев:
- Я не обещаю некоего перелома в сфере ДУ в этом году, но очень надеюсь, что по крайней мере пять-шесть объектов мы на конкурсы выставим. Сделаю для этого все от меня зависящее. Но сразу поясню: свободных от обременений зданий среди этих объектов нет.
Анастасия Ясинская:
- Поскольку объекты столь сложные и штучные, может, имеет смысл вернуться к практике целевого предоставления? Претендент, рассчитывая на гарантированный результат, тщательно изучит объект, что позволит минимизировать риски.
Петр Яковлев:
- Во-первых, целевое предоставление ограничено законом о доверительном управлении, а во-вторых, город стремится во всем переходить на конкурсные процедуры. Это общий вектор распоряжения имуществом - как городским, так и федеральным. Поэтому целевку мы рассматриваем как некий исключительный случай.
Хорошо, что мы здесь сегодня собрались. У меня к управляющим тоже есть вопрос. Закон о ДУ никак не ограничивает площадь объектов, которые могут быть переданы УК.
Теоретически мы можем предоставить по этой схеме и 12-метровый подвал на окраине. Однако до сих пор речь шла в основном о зданиях, имеющих довольно привлекательную для коммерческой деятельности локацию и достаточный экономический размер. Есть ли у вас интерес к небольшим помещениям?
Анна Деркач:
- Если у города будут какое-то предложения и мы заранее сможем понять, с чем столкнемся при управлении такими объектами, это вполне возможно.
У нас, кстати, есть договор с ГУИОН на техническую эксплуатацию и клининг помещений 22 районных ПИБов. Сначала эта задача казалась довольно сложной, но в результате мы вполне справляемся, серьезных нареканий в адрес компании нет, а недавно по результатам тендера договор с нами был продлен.
Андрей Лушников:
- Размер в данном случае не имеет особого значения. Будь то подвал, отдельный подъезд или здание, управляющая компания возьмется за любой объект. Весь вопрос в том, какими будут условия контракта и есть ли в них экономическая целесообразность.
Участники "круглого стола"
Петр Яковлев,
заместитель председателя КУГИ
Елена Никуличева,
заместитель генерального директора УК "Питер"
Елена Черевко,
заместитель председателя совета директоров "Бизнес-центры. Управляющая компания"
Анна Деркач,
генеральный директор компании "Praktis. Управление и эксплуатация"
Евгений Рязанцев,
вице-президент ГУД, советник ЗАО "ВМБ-Траст"
Сергей Игонин,
управляющий партнер "АйБи ГРУПП"
Андрей Лушников,
председатель совета директоров ГК "Бестъ"
Андрей Тетыш,
председатель совета директоров компании "АРИН"
Ирина Ганус,
начальник методического управления КУГИ
Александр Гришин,
генеральный директор ЗАО "ВМБ-Траст"
Константин Козловский,
генеральный директор ЗАО "Менеджмент компания ПСБ"
Максим Скок,
исполнительный директор УК "Бекар"
Роман Клычников,
представитель Московской Городской Думы
Анастасия Ясинская,
модератор, главный редактор "НП"
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", N9(493) 10.03.08, c.26 |
| |
|
|
|
|
| Новости |
21/09/2012
Представители компаний "МТЛ.Управление и эксплуатация недвижимости" и "БестЪ.
Коммерческая недвижимость", входящие в группу компаний "БестЪ", приняли участие в Международном Инвестиционном Форуме по недвижимости PROEstate 2012.
04/06/2012
3 июня компания "МТЛ. Урал" приняла участие в Международном дне очистки водоёмов. Мероприятие проводилось совместно с Уральским дайв-центром «Тритон».
31/05/2012
Компания "МТЛ. Урал" стала победителем в конкурсе на обслуживание внутренних помещений ОАО "Екатеринбургского завода по обработке цветных металлов"
| | архив новостей |
|
предыдущая новость
