|
МТЛ. Управление и эксплуатация
(343)253-34-00
|
МТЛ - управление и эксплуатация недвижимости в Екатеринбурге:
- управляющие услуги
- профессиональная уборка офисов
- управление недвижимостью
- эксплуатация зданий
- техническое обслуживание объектов и зданий
|
 |
Публикации в прессе
26/03/2007 Андрей ЛУШНИКОВ: "Девелопмент в Петербурге все более непредсказуем"
|
|
Группа компаний "БестЪ" работает на петербургском рынке коммерческой недвижимости уже десять лет и может по праву считаться одним из самых разносторонних его игроков.
Она является совладельцем и управляющим нескольких бизнес-центров категорий В и С, строит деловой комплекс "Авеню", претендующий на класс А, параллельно участвует в нескольких торговых проектах и дебютировала на рынке жилья высокого класса с объектом "Омега Хаус".
Однако девелопментом сфера интересов "Беста" отнюдь не ограничивается.
У группы хватает нетривиальных проектов. Например, она организовала первый в городе кондоминиум из собственников коммерческих площадей на Левашовском проспекте.
Первой выделила направление по обслуживанию объектов в отдельный бизнес, создав профессиональную компанию "МТЛ. Эксплуатация недвижимости", которая насчитывает сегодня 700 сотрудников и активно предлагает услуги на внешнем рынке. Подход к брокериджу у "Беста" тоже оригинальный.
Его дочерняя структура - "БестЪ. Коммерческая недвижимость" - пытается сформировать наиболее полную базу данных по вакантным офисным площадям в рамках проекта "101 бизнес-центр". При этом посредник не настаивает на эксклюзивных отношениях с собственниками зданий и не берет комиссионные с арендаторов.
Руководители "Беста", считая свой бизнес небольшим, сознательно избегают поточного производства и тиражирования однотипных проектов, пытаясь дотянуться до всего, что есть на рынке.
И если какое-то из выбранных направлений, например эксплуатация городского жилого фонда, оказывается в настоящий момент коммерчески безнадежным, мобильно переключаются на другие.
О том, по каким принципам развивается бизнес группы компаний, рассказывает председатель совета директоров ГК "БестЪ" Андрей Лушников.
- Ветеранов рынка принято спрашивать о том, как все начиналось...
- Брэнд "БестЪ" возник еще в рамках холдинга "АПЕК". В середине 1990-х это была весьма разветвленная структура, в которую входили агентство недвижимости, банк и даже собственная киностудия.
Наше подразделение занималось ценными бумагами и именно в этом качестве выделилось из головной компании. Затем случился дефолт 1998-го, и мы переключились на недвижимость. Первым проектом стал бизнес-центр "Таймс" рядом с Кантемировским мостом.
Мы приобрели этот объект через конкурс, организованный городом, привлекли для реконструкции соинвестора - компанию MT Group, а потом стали управлять готовым зданием.
- MT Group, которой, в частности, принадлежит сеть магазинов "Мир техники", - ваш постоянный инвестиционный партнер. Вы аффилированы с этим холдингом?
- Мы действительно сотрудничаем по разным проектам. Например, выступаем соинвесторами строительства бизнес-центра "Авеню". Компания "МТЛ" занимается эксплуатацией торгово-офисного комплекса "Гулливер", который принадлежит МТ Group. Однако мы совершенно самостоятельные структуры.
- Вы традиционно привлекаете к реализации девелоперских проектов соинвесторов?
- Да. В этой роли выступают как петербургские, так и московские компании. Мы предпочитаем участвовать в проектах в пропорции 50 х 50. Хотя доля "Беста" может быть и меньше. Одно из условий работы компании - прозрачность и нормальное налогообложение, поэтому любая доля участия наполнена реальными деньгами, и с партнерами можно строить конструктивные отношения.
У нас лучше получается управлять объектами, если мы вкладываем в них собственные деньги. Кроме того, это некая гарантия нашей ответственности для соинвесторов.
По мере укрупнения проектов и увеличения их стоимости необходимость во внешнем финансировании становится все более ощутимой. Однако привлекать средства становится сложнее.
- Почему?
- Для инвестора важнее всего знать, когда к нему вернутся его деньги и сколько он сможет заработать. Но девелоперские проекты просчитываются все хуже. Из-за стремительного подорожания стройматериалов нельзя предсказать, какой будет стоимость работ.
Оценить сроки реализации проектов тоже нереально, потому что процедура их согласования все усложняется, а масштабы взяточничества растут. Получается лотерея для инвестора.
Пока эти риски нивелируются за счет увеличения стоимости недвижимости, однако оно не будет бесконечным. Во всем мире рынок развивается циклично, и нас это тоже ожидает.
- С институциональными инвесторами сотрудничаете?
- Мы пока пытаемся наладить сотрудничество с крупными и аморфными западными структурами, например с различными фондами. По сути, они еще не очень готовы прийти к нам.
Для таких игроков, особенно иностранных, принципиален вопрос о том, насколько быстро они при необходимости смогут забрать деньги из проекта. Однако покупателей, которые были бы готовы выложить $50-70 млн за бизнес-центр высокого класса, на нашем рынке коммерческой недвижимости пока немного.
Он для этого еще недостаточно развит.
- Однако все говорят о том, что в Петербург устремились инвестиционные фонды, готовые скупать офисные и торговые комплексы. Как вы относитесь к продаже объектов?
- Это логичное завершение любого девелоперского проекта. Однако суммы, которые предлагают фонды, пока не очень интересные. Они, как правило, оценивают текущий годовой доход здания и умножают его на 5 или 6. Мы же исходим из рыночной стоимости квадратного метра и ее динамики. Вот когда фонды будут использовать коэффициент 10 или 11, тогда это будет справедливая цена.
- Как менялась доходность офисных проектов в течение последнего времени?
- Если пять лет назад мы могли окупать вложения за 2,5-3 года, то теперь этот срок увеличился в среднем до 5-6 лет. Причем он будет удлиняться и дальше. Хотя пока, как я уже говорил, эта тенденция накладывается на рост стоимости недвижимости. Арендные ставки практически стабилизировались, а цены на наиболее привлекательные объекты продолжают стремительно увеличиваться.
- Офисы остаются для "Беста" основным направлением инвестиций?
- Для нас это наиболее понятный бизнес. К тому же он более стабилен, чем торговый. В частности, не зависит от поведения конечных потребителей, делающих импульсивные покупки под влиянием рекламы.
- Когда петербургский рынок насытится бизнес-центрами?
- Могу сказать, что пока он совершенно не насыщен. По сути, мы только подходим к постсоветскому уровню обеспеченности офисными площадями. Сколько у нас в городе построено новых бизнес-центров? От силы два десятка. Остальные здания - продукт реконструкции.
До перестройки они в основном использовались под ту же функцию. В них довольно напряженно работали люди, и помещений тоже не хватало. Предприятия позакрывались в период реформ, и посмотрите, сколько еще бывших административных корпусов стоят пустыми даже вдоль набережных.
Поэтому рынок спокойно поглотит и офисную башню Газпрома, и "Морской фасад", и другие масштабные проекты. Благодаря им в городе наконец сформируется нормальный рынок.
Сегодня многие крупные компании с мировыми именами отказываются от открытия филиала в Петербурге, потому что не могут найти подходящего офиса площадью 10 000-20 000 кв.м. Им нужно заселиться в него сразу, а не ждать несколько лет, пока девелопер построит здание.
- Но ведь в результате масштабного офисного строительства арендные ставки в действующих комплексах, скорее всего, понизятся...
- Не обязательно. Я думаю, новые проекты заявят более высокую ценовую планку - исходя из затрат на стройку и иного качества недвижимости. А то, что многие существующие здания будут постепенно переходить из категории А в В, а из В в С, - это нормальный процесс.
Уже сегодня небольшие офисные объекты размером 3000-5000 кв.м, по сути, трудно считать бизнес-центрами, поскольку они не обеспечивают арендаторов необходимой инфраструктурой.
Чтобы деловой комплекс отвечал всем современным требованиям и имел качественное управление, его площадь должна быть не менее 10 000 кв.м, а нормальный экономический размер мы оцениваем от 15 000-20 000 "квадратов".
- Сколько сейчас стоит бизнес ГК "БестЪ" и куда он будет дальше развиваться?
- Примерно $100 млн. Что касается девелопмента, долгосрочной инвестпрограммы нет. Все зависит от потенциала конкретного земельного участка. Интересно заниматься нетиповыми проектами. Например, сделать из какого-нибудь газгольдера музей современного искусства. Такое предприятие тоже может быть коммерчески интересным.
Будем развивать направления, связанные не с инвестированием, а с оказанием профессиональных услуг - в сфере эксплуатации и брокериджа. Это тоже надежный и стабильный бизнес, возможно, даже более интересный, чем вложения собственного капитала.
Компанию "МТЛ" мы считаем пока недооцененным активом, который в будущем может оказаться наиболее перспективным. Пока рынок эксплуатации недоразвит. Нам трудно конкурировать с гастарбайтерами, которых, к примеру, нанимают на уборку.
Однако количество собственников, для которых важен профессионализм эксплуатирующей структуры и ее налоговая прозрачность, растет. Правда, не так быстро, как нам бы хотелось.
"МТЛ" обслуживает сотни тысяч квадратных метров и считается крупной компанией, но в соседней Финляндии с населением в 5 млн человек подобные структуры эксплуатируют миллионы и даже десятки миллионов "квадратов".
Текущая рентабельность нашей ЭК - около 10%. Она постепенно увеличивается, но вряд ли превысит 15%.
Брокерская компания "БестЪ. Коммерческая недвижимость" за прошлый год заключила сделок с офисными и торговыми площадями на сумму свыше 1 млрд рублей. Это направление не только себя окупает, но и позволяет нам постоянно отслеживать рынок, получая информацию, необходимую для принятия инвестиционных решений.
Мы готовы предлагать свои услуги исключительно как внешняя управляющая компания, не участвуя в проектах в роли соинвестора. Однако развитие этого сегмента сдерживает непрозрачность рынка.
Собственники не доверяют управляющим, потому что сами активно пользуются "серыми" схемами. А когда из их оборота исчезнет наличка и все финансовые потоки можно будет отследить, воровать станет нечего. Тогда и спрос на услуги профессионалов вырастет.
"Недвижимость и строительство Петербурга"
N11(445) 26.03.07, c.31 |
| |
|
|
|
|
| Новости |
21/09/2012
Представители компаний "МТЛ.Управление и эксплуатация недвижимости" и "БестЪ.
Коммерческая недвижимость", входящие в группу компаний "БестЪ", приняли участие в Международном Инвестиционном Форуме по недвижимости PROEstate 2012.
04/06/2012
3 июня компания "МТЛ. Урал" приняла участие в Международном дне очистки водоёмов. Мероприятие проводилось совместно с Уральским дайв-центром «Тритон».
31/05/2012
Компания "МТЛ. Урал" стала победителем в конкурсе на обслуживание внутренних помещений ОАО "Екатеринбургского завода по обработке цветных металлов"
| | архив новостей |
|
предыдущая новость
