|
МТЛ. Управление и эксплуатация
(343)253-34-00
|
МТЛ - управление и эксплуатация недвижимости в Екатеринбурге:
- управляющие услуги
- профессиональная уборка офисов
- управление недвижимостью
- эксплуатация зданий
- техническое обслуживание объектов и зданий
|
 |
Публикации в прессе
01/10/2005 "ОПЕРА" : пролог со спорным финалом
|
|
На Казанской улице, 3, в сотне метров от Невского проспекта, готовится к открытию центр - "Опера" - первое торговое здание новейшего времени, построенное с "нуля" в зоне Невского проспекта. Все остальные проекты последних лет в этом районе ограничивались реконструкцией существующих объектов.
Шестиэтажный торговый центр возник на участке, который ранее занимали несколько двухэтажных домиков, принадлежавших Российскому государственному педагогическому университету имени Герцена.
Последние несколько лет эти домики, не представлявшие архитектурной и исторической ценности, стояли заброшенными. Их выкупил инвестор проекта "Корпорация С".
Соинвестором выступила фирма "Балтийский монолит".
Проект разрабатывался архитектурной мастерской "Рейнберг & Шаров", строительные работы выполнила фирма "УНИСТО". Согласования на стадии проектных предложений прошли в 2002 году, а в начале 2005 года здание приняла госкомиссия.
В настоящее время в комплексе работают мастера итальянской дизайнерской компании, нанятой арендатором, которая специализируется на создании торговых помещений.
Известно, что часть уже законченных помещений внутри была разобрана и переделывается по-новому.
Проект "Опера" интересен по ряду позиций: с коммерческой точки зрения - как первый в Петербурге "бутик-молл", с градостроительной - как неожиданный и непривычный опыт современной застройки в сердце исторического центра.
Интересен он и сточки зрения взаимодействия девелопера с властью: президенту "Корпорации С" Василию Сопромадзе уже не раз удавалось убеждать власть имущих в необходимости реализации неоднозначных - с точки зрения градостроительных и архитектурных норм -проектов в старой части Петербурга.
Положение обязало
И архитекторы проекта - архитектурная мастерская "Рейнберг & Шаров", и девелопер охотно говорят о том, что территория, на которой построена "Опера", исторически располагает к всевозможным архитектурным экспериментам, так что они стремились создать что-то из ряда вон выходящее.
"Казанский собор для своего времени был совершенно неординарен - для Петербурга XIX в. он был сделан в качественно иной архитектуре, в другом масштабе.
Появившийся через полвека дом Зингера тоже был принят неоднозначно, - рассуждает руководитель мастерской "Рейнберг & Шаров" Марк Рейнберг - Поэтому для нас самым главным было правильно вписать новое здание в этот интересный ансамбль.
С одной стороны - соблюсти ритм и масштаб города, с другой -сделать интересную архитектурную композицию с окружающими строениями".
Облик построенного здания совершенно нетипичен для старого Петербурга. Его главная особенность - стеклянный прозрачный фасад, за которым скрывается галерея с эскалаторами.
По информации девелопера, фасад с эскалаторами, ради которого пришлось урезать коммерческие помещения, стоил порядка $3 млн.
Сегодня здание "Оперы" выделяется из своего окружения. Между тем есть и "точки соприкосновения".
Изначально "перекличку" нового здания с Казанским собором предполагалось сделать, использовав для облицовки "Оперы" пудожский камень - тот же материал, которым полтора с лишним века назад пользовались строители храма.
Однако выяснилось, что в природе его уже не существует: старинные карьеры при советской власти были затоплены, и для материала это оказалось губительно.
Тогда стали искать подходящую по стилю замену и в итоге остановились на иранском травертине, который в определенной степени подобен пудожскому камню.
По мнению авторов проекта, это "родство" станет очевиднее еще через несколько лет, когда травертин постареет от ветра и перепадов температур.
Отметим, что далеко не все готовы увидеть в новом здании и его смелых элементах продолжение истинных "петербургских традиций".
В открытую критические отзывы не звучат - по крайней мере пока, однако подспутное недовольство построенным объектом уже существует.
"Сейчас ясно, что внешний облик здания вызывает определенное недовольство у некоторых людей в КГИОП, но все молчат, потому что с формальной стороны придраться ни к чему нельзя, а высказываться прежде, чем будет озвучено мнение главы города, никто не хочет",-полагает Марк Рейнберг.
"Проект сделан довольно агрессивно, это вторжение в сложившуюся архитектурную среду, даже попрание классических канонов, - утверждает руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский.
- С консервативной точки зрения, это - хулиганство, которое позволяют себе архитекторы, желающие чувствовать себя не в почтительной тени великих зодчих прошлого, создавших имперский Петербург, а пытающиеся возвыситься над этим каноническим окружением.
Хотя, безусловно, это самый дерзкий, но не самый худший новодел в историческом центре Петербурга". Впрочем, Василия Сопромадзе критика нимало не смущает.
Уверенность в своей правоте девелопер также черпает в исторических примерах.
"Мы сразу ставили задачу архитекторам - спроектировать современное здание, - рассказывает он.
- Когда вы идете по Петербургу, то видите, как развивался город: дома XIX века; дома начала XX века; появившиеся как вызов традиции, дом Зингера, дом Мертенса и т. д. В те времена услышать про эти проекты что-то положительное было практически невозможно".
Платить! Сколько бы ни стоило
Сегодня земельный участок, на котором стоит комплекс "Опера", находится в бессрочной аренде.
Он был получен девелопером взамен 1000 кв. м нового корпуса, который находится под одной крышей с торговым центром и передан университету имени Герцена.
Формальным собственником земли остается государство.
Работа над проектом началась около семи лет назад, и с первых же шагов на пути девелопера возникли сложности с получением желанного участка.
"Мы провели очень большую работу, чтобы убедить город в том, что необходимо убрать два абсолютно невзрачных здания, стоявших на Казанской.
Детей из детского сада, который располагался в одном из комплексов, нам удалось "расселить" в другие детские дошкольные учреждения, в которых мы предварительно сделали ремонт.
Причем ни один ребенок не "ушел" дальше, чем на 500 мот прежнего садика", - рассказывает президент "Корпорации С".
От дома-люкс - к бутик-моллу
В ходе работы над проектом обсуждались различные варианты использования будущего здания. Как рассказывает руководитель мастерской "Рейнберг & Шаров" Андрей Шаров, первоначальная идея комплекса заключалась в создании галереи бутиков.
Однако затем стало очевидно, что если имеющееся, достаточно небольшое, пространство перегородить и сделать множество отсеков, будет потеряна много полезной площади.
Авторы проекта думали над идеей создания комбинированного торгово-офисного центра, в котором торговые компании становились арендаторами первых этажей, а помещения верхнего уровня сдавались компаниям, нуждающимся в офисных площадях.
Впрочем, и от этой идеи пришлось отказаться - из-за нехватки в здании дневного света. Существовал и проект жилого дома. В итоге участники дискуссий сошлись на варианте торгового центра.
Оставалось выбрать формат. "Я участвовал в проекте на его начальной стадии в качестве сотрудника фирмы Colliers International, которая на тот момент консультировала "Корпорацию С", - рассказывает Алексей Шаскольский.
- На стадии обсуждения концепции идеи выдвигались самые различные. Было предложение искать крупную западную торговую сеть, французскую или немецкую.
Представлялось, что время для этого пришло, поскольку прежние советские универмаги "умерли", а от новых торговых центров, превратившихся в выставки достижений китайского и турецкого хозяйства, пришло время переходить к классическим международным решениям.
Сточки зрения западных стандартов площадь "Оперы" вполне достаточна для крупного торгового центра. Но были ли на самом деле поиски западных партнеров, мне неизвестно". Выбирая концепции комплекса, девелопер решил остановился на концепции бутик-молла.
"До сих пор в Петербурге не было классического department store, в котором можно было бы взять одежду на одном этаже, примерить, пойти на второй этаж, посмотреть, что там, подняться на третий этаж, сравнить и только при выходе заплатить, - говорит Василий Сопромадзе.
- Оценив ситуация на рынке, мы и решили выступить с новым для города форматом".
Президент "Корпорации С" лично занимался поиском арендатора для своего торгового комплекса.
"Я сам встречался с питерскими и московскими компаниями - потенциальными арендаторами комплекса. В результате арендатором всего комплекса стала компания Vanity.
Она пришла в "Оперу", когда до окончания срока строительства оставалось несколько месяцев. По договору срок аренды составляет 15 лет с возможностью пролонгации.
Единственной частью "Оперы", работать на которой будет другой арендатор, является ресторан на последнем этаже.
С этой площадки открывается живописный вид на Петербург, поэтому для инвесторов особенно важно было не промахнуться с выбором достойного арендатора.
Обсуждение концепции (ресторанный дворик, галерея национальных кухонь, зал приемов) и выбор оператора для этой части комплекса шли достаточно долго, но, по последним данным, в реализации проекта планируется участие петербургского ресторана "Гинза".
Почва и прокуратура"С конструктивной точки зрения это был достаточно сложный проект, во-первых, потому, что строить пришлось в непосредственной близости от уже существующих зданий, во-вторых, потому что инженерно-геологическая ситуация участка оставляла желать лучшего.
В частности, мы фактически заставили архитекторов отказаться от подвальной части. Это, в конечном счете не только обезопасило соседние строения, но и сократило сроки нашей работы, - рассказывает заместитель генерального директора компании "УНИСТО" Георгий Лордкипанидзе.
- С конструктивной точки зрения здание должно простоять как минимум 100 лет. Все строительные риски, естественно, застрахованы".
Отсутствие подвала вынудило архитекторов отказаться от идеи подземного паркинга.
"Рыть большой котлован рядом с уже существующими старинными зданиями - серьезный риск", - говорит Андрей Шаров.
По мнению авторов проекта, посетители "Оперы" смогут пользоваться уже существующей наземной парковкой возле Казанского собора, кроме того, есть возможность оставить машину и на самой Казанской улице.
Алексей Шаскольский, однако, не разделяет этого оптимизма. "Реальная проблема "Оперы" - отсутствие парковки. Паркинг, существующий у Казанского собора, проблемы не решает.
На него претендуют и посетители офисного центра "Атриум", который расположен неподалеку, - поясняет он. - В бутик обычно приезжают на шикарной машине, которую хорошо бы оставить на оборудованной и охраняемой стоянке. Такой пока не предвидится".
Проблемы плохих грунтов стали не единственными, которые пришлось решать уже на стадии строительства.
По информации петербургской прессы, законностью сноса дома на Казанской интересовалась прокуратура, которая, в свою очередь, получила соответствующий запрос от одного из депутатов городского Законодательного собрания. Реальных помех работам эти действия не создали.
Как рассказал Георгий Лордкипанидзе. те протесты против стройки, которые не раз возникали, для генподрядчиков остались "за скобками". Хотя, насколько известно, борьба вокруг "пятна" на Казанской продолжалась и после начала строительства.
Главное, отметил строитель, - ни разу не возникало проблем с финансированием работ.
На завершающем этапе строительства девелопер устроил тендер среди эксплуатационных компаний на право обслуживать "Оперу".
Победителем оказалась фирма "МТЛ. Эксплуатация недвижимости". "Собственник нанял нас за несколько месяцев до того, как комплекс был сдан госкомиссии, так что наши замечания учитывались на завершающем этапе строительства, - рассказывает генеральный директор "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" Андрей Лушников.
- Для оценки технического состояния здания мы привлекли независимую компанию, по итогам работы которой был составлен список из 20 позиций - по системам отопления, вентиляции, конструктивным элементам, кровле и так далее.
По каждой из позиций число замечаний колебалось от 10 до 80, причем порядка 10% замечаний были неустранимыми. Собственник был удивлен количеством замечаний.
Хотя, по нашему опыту 10% неустранимых замечаний - это показатель лучше среднего. Нашей работе наличие этих недочетов не помешает".
Интеллектуальными системами управления зданием, установленными в "Опере", специалисты "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" остались довольны.
"Умным домом" его назвать нельзя, но, в принципе, в "умном здании" как таковом необходимости нет, "Если ребенку, чтобы включить свет, необходимо освоить азы программирования, это неправильно.
Должен быть баланс между сложностью и простотой эксплуатации, и в "Опере", мне кажется, он соблюден", - пояснил Андрей Лушников.
Управляющая компания самостоятельно оплачивает организацию новой диспетчерской. Согласно первоначальному проекту, пульт аварийной сигнализации был на одном этаже, пост охраны - на другом, контроль за лифтовым оборудованием - на третьем.
Специалисты сочли необходимым свести все в одно место, что позволяет оптимизировать расходы на обслуживание. По контракту профессиональная ответственность эксплуатационной компании застрахована на $500 тыс.
Год истины
По оценкам экспертов, инвестиции в проект "Опера" значительно превышают $1000 на 1 кв. м. Василий Сопромадзе отказался дать конкретный ответ на вопрос о сумме вложенных средств.
Специалисты по-разному оценивают перспективы проекта. "То, что в "Опере" будет еще один бутиковый анклав, меня смущает, - комментирует Алексей Шаскольский.
- В Петербурге, как мне кажется, нет такого количества богатых людей, чтобы обеспечить достаточный оборот крупному торговому центру, продающему эксклюзив.
Кроме того, сопоставив цены в наших бутиках с западными, можно прийти к выводу, что за рубежом все можно купить значительно дешевле и нет опасности в "правильном" магазине наткнуться на контрафактный товар.
У нас действительно есть категория покупателей, которая не считает деньги или предпочитает шопинг дома из-за языкового барьера.
Вопрос - будет ли их достаточно, чтобы обеспечить обороты множащимся арендаторам бутиковой торговли. Именно поэтому перспективы "Оперы" мне не совсем очевидны".
В последнее время аналитики рынка недвижимости все чаще говорят о существовании риска перенасыщения Петербурга дорогими торговыми центрами.
Идет перестройка ДЛТ, возможно расширение "Гранд-Паласа", продолжается рост уличных торговых зон. Вопрос о том, достаточно ли клиентуры для этой торговой ниши, остается открытым.
Были попытки сосчитать, какая часть населения Петербурга может регулярно делать покупки в этих магазинах. Назывались цифры в 5-7% населения, зарабатывающих от $2000 в месяц.
Естественно, значительная часть этих людей "не светится", далеко не все платят налоги в полном объеме. Выводы можно делать по косвенным данным - например, по количеству ежегодно продаваемых машин по цене выше $30-50 тыс.
Но все равно часть этих людей предпочитает делать покупки за границей, и их число практически невозможно оценить.
С другой стороны, есть еще одна покупательская аудитория - женщины, которые не имеют высокого дохода, но предпочитают приобретать вещи по высоким ценам, экономя на всем остальном.
"Надо понимать, что в России в целом очень странный подход к формированию семейных бюджетов.
У нас не откладывают на старость, не тратят на здоровье, образование детей, недвижимость в тех же пропорциях, как на Западе.
У нас в приоритетах одежда, автомобили, путешествия. За счет этого формируется неадекватное отношение к бутиковому формату. Разумеется, продолжаться бесконечно это не может.
Но пока из-за такой структуры потребительских расходов бутики обживают все новые торговые коридоры, - считает Алексей Шаскольский.
- Что же касается "Оперы", будет интересно посмотреть, сможет ли арендатор искренне и весело отпраздновать первую годовщину работы в этом центре. Результаты первого года работы очень многое покажут".
commercial Real Estate
N10(34)октябрь 2005
Владимир Хозиков |
| |
|
|
|
|
| Новости |
21/09/2012
Представители компаний "МТЛ.Управление и эксплуатация недвижимости" и "БестЪ.
Коммерческая недвижимость", входящие в группу компаний "БестЪ", приняли участие в Международном Инвестиционном Форуме по недвижимости PROEstate 2012.
04/06/2012
3 июня компания "МТЛ. Урал" приняла участие в Международном дне очистки водоёмов. Мероприятие проводилось совместно с Уральским дайв-центром «Тритон».
31/05/2012
Компания "МТЛ. Урал" стала победителем в конкурсе на обслуживание внутренних помещений ОАО "Екатеринбургского завода по обработке цветных металлов"
| | архив новостей |
|
предыдущая новость
