|
МТЛ. Управление и эксплуатация
(343)253-34-00
|
МТЛ - управление и эксплуатация недвижимости в Екатеринбурге:
- управляющие услуги
- профессиональная уборка офисов
- управление недвижимостью
- эксплуатация зданий
- техническое обслуживание объектов и зданий
|
 |
Публикации в прессе
30/01/2006 Рождественские бизнес-гимны-2
|
|
"НП" продолжает публиковать отчет о "рождественском саммите", посвященном итогам года на петербургском рынке коммерческой недвижимости (начало см. в N2/2006). В мероприятии, организованном Гильдией управляющих и девелоперов и нашим еженедельником, участвовали чиновники, инвесторы, управляющие, брокеры и консультанты, собравшиеся под Новый год в Гранд Отеле "Европа".
В ДЕЛОВУЮ ПРОГРАММУ вплетались праздничные и несерьезные нотки. Рыночная ситуация способствует приподнятому настроению. 2005-й характеризовался динамичным развитием всех секторов рынка коммерческих объектов. В этой сфере ощущается явный приток капитала.
В роли инвесторов стали выступать банки и международные компании. Все заметнее присутствие в городе московских структур. В свою очередь, петербургские инвесторы и консультанты разворачивают региональную экспансию. Активно формируется рыночная инфраструктура.
В 2005-м в городе образовался круг компаний, профессионально занимающихся эксплуатацией коммерческих объектов.
Все это свидетельствует о переходе рынка на качественно иной уровень: доморощенных инвесторов, реализующих локальные, точечные проекты, "чтобы безбедно встретить старость", сменяют профессиональные игроки с очень серьезными бюджетами, способные изменить лицо города.
В прошлом номере мы публиковали выступления представителей власти, отчитавшихся о новшествах в сфере аренды и приватизации; инвесторов, реализующих стратегические и знаковые для Петербурга проекты; экспертов, характеризующих городской инвестиционный климат и констатирующих его явное потепление.
На этот раз - рассказ об основных тенденциях в различных секторах бизнеса, связанного с коммерческой недвижимостью.
Ненасытная торговля
Юрий БОРИСОВ:
- Начиная с 2003 года, который с легкой руки Алексея Шаскольского мы называем годом великого перелома в петербургском ритейле, в городе сохраняются высокие темпы строительства торговых площадей (см. табл. 1. - "НП").
Хотя 2005-й по сравнению с двумя предыдущими годами выглядит намного скромнее (показатель ввода уменьшился примерно на 100 000 кв.м). На рынке появилось 279 500 кв.м нового торгового пространства: 155 500 кв.м - площади в ТК и 124 000 кв.м - гипермаркеты. Однако это не свидетельствует о спаде инвестиционной активности.
Проекты, связанные со строительством крупных современных ТК, очень сложны и в части девелопмента, и в части маркетинга и брокериджа. Поэтому сроки их реализации регулярно переносятся, причем зачастую даже не из-за нехватки средств у инвестора.
Просто такие проекты требуют времени. Чем сильнее комплекс по набору операторов и чем выше их требования, тем больше должен быть период между завершением строительных работ и реальным запуском объекта (в разумных, естественно, пределах). Желание собственника как можно раньше начать зарабатывать на своем ТК вполне естественно. Но такая "гонка на выживание" вредит комплексу и приводит к его слабому старту.
Поэтому многие проекты, изначально заявленные на 2005 год, будут завершены в 2006-м. Кстати, в Москве, да и в целом в России, примерно такая же ситуация: 30-40% торговых объектов сдаются с серьезным отставанием от графика. Это очень высокий процент, если сравнивать, например, с офисными центрами. Но отсроченные проекты никуда не делись, и они будут реализованы.
Коротко - об основных событиях и тенденциях прошлого года. Мы наблюдали активную экспансию столичного "Перекрестка", который не очень удачно вошел в Петербург, но активно наверстывает упущенное. В город пришел наконец "Седьмой Континент", неожиданно вытеснивший "Рамстор" из ТРК "Гранд Каньон".
К реализации крупных проектов приступили дочерние структуры АФК "Система" - "Система Галс" (на Пулковском шоссе) и компания "Регионы" (на Ржевке). Входящая в этот холдинг сеть "Детский мир" приобрела своего конкурента - компанию "Чудо-остров Нева" - и открыла несколько новых магазинов.
Все уже устали ждать старта проектов "МЕГА" (от "ИКЕИ") и "Питер Радуга" (девелопер - международный концерн Vinci). Однако в конце года эти стройки резко активизировались. Несомненно, такие огромные комплексы, возведенные профессиональными западными инвесторами, сыграют существенную роль в дальнейшем развитии ритейла в Петербурге.
Мы по-прежнему видим на рынке очень мало новых имен и сетевых операторов. Вполне возможно, что "мексы-аксары", тиражируемые в разных комплексах, уже надоели покупателям. Но разработчики концепций ТК и брокеры продолжают за них бороться, предпочитая раскрученных сетевиков мелким частным предпринимателям.
В Петербурге активно формируется рынок fashion-товаров и соответствующих торговых центров. 2005-й ознаменовался запуском Vanity на Казанской ул. Развивается "Гранд Палас" на Невском пр., 44. Сразу несколько магазинов открыла в бывшем Доме обуви компания Bosco di Ciliegi. Меrcury реконструирует ДЛТ. На подходе - еще несколько проектов.
Возвращаясь к цифрам: наш прогноз по вводу торговых площадей в 2006-07 гг. - более миллиона квадратных метров. Естественно, какие-то из этих проектов отложатся на 2008-й, но тем не менее показатель сопоставим с московским.
Ситуация уникальная для петербургского рынка. Только радоваться здесь абсолютно нечему. Новые комплексы, особенно те, что откроются в непосредственной близости друг от друга, ожидает жесткая конкуренция.
Нет сомнений, что арендные ставки пойдут вниз. Это уже произошло в городах Восточной Европы, например в Варшаве, где стандартный магазин одежды, расположенный в ТК, платит в среднем 30 евро/кв.м в месяц. Думаю, и нас это ждет.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
- Самый крупный ТРК, построенный в 2005-м в Петербурге, - это "Гранд Каньон" на пр. Энгельса. Компания Colliers International выступает консультантом и эксклюзивным агентом этого проекта. Если можно, несколько слов о нем.
Борис ЮШЕНКОВ:
- "Гранд Каньон" сдан госкомиссии в декабре. Перед Новым годом здесь заработал 9-зальный мультиплекс "Синема Парк", а торжественное открытие всего комплекса намечено на 11 февраля. Его общая площадь - 75 000 кв.м.
Он пристроен к действующему коммерческому центру, в котором расположены клуб "Лидер" и несколько крупных магазинов. В итоге единая торгово-развлекательная зона займет около 150 000 кв.м. Есть планы дальнейшего развития этой площадки. И если все получится, то года через три здесь сформируется самый большой в Петербурге конгломерат разнообразной торговли, развлечений и спорта.
В "Гранд Каньоне" уже не осталось свободных площадей (полезное пространство комплекса - примерно 53 000 кв.м).
Хотя в тот момент, когда у нас уже были подписаны оферты на 90% площадей, "ИКЕА" объявила о старте проекта "МЕГА" на Парнасе, примерно в 3 км от "Гранд Каньона". Мы, честно говоря, беспокоились, но решили концепцию комплекса не пересматривать. В итоге в "МЕГУ" от нас никто не ушел.
Возникает ощущение, что рынок ненасытен. Мы уже много лет говорим, что вот-вот произойдет его перенасыщение, коллапс, ставки резко упадут. Но действительность, похоже, нарушает известные законы ритейла.
Николай МАКСИМОВ:
- Нужно принимать в расчет динамику валового регионального продукта, от которого зависит покупательная способность населения, а значит, и оборот предприятий торговли. Если это учитывать, становится понятно, что чуда никакого не происходит, и до насыщения рынка еще далеко. Скорее всего, оно наступит в 2010-2011 гг., не раньше.
Алексей ФИЛИМОНОВ:
- По нашим данным, в 2005-м в Петербурге открылись 24 торговых центра общей площадью около 320 000 кв.м. Арендные ставки за год в среднем выросли на 15%. При этом заполняемость ТК превышает 95%. Цена покупки встроенных торговых помещений на Невском достигла $10 000/кв.м. И люди, которые приобрели площади за эти деньги, чувствуют себя счастливыми.
По разным районам города стоимость торговой недвижимости за год увеличилась на 10-20%. На 2006-й мы прогнозируем 20%-й рост цен купли-продажи и 15%-й рост арендных ставок.
В сегменте торговых центров очевидна тенденция к укрупнению проектов. Больше станет специализированных комплексов, четко ориентированных на конкретные товарные группы и определенных потребителей.
По нашим оценкам, в 2006-м на рынок выйдут около 700 000 кв.м площадей, при этом средняя заполняемость ТК сохранится на уровне 90%.
Офисное спокойствие
Александр ГРИШИН:
- Буду краток: на петербургском офисном рынке все спокойно. С 2000-го в эксплуатацию ежегодно вводилось не менее 100 000 кв.м в новых бизнес-центрах. Растет число проектов строительства деловых комплексов с нуля.
В результате в структуре предложения постепенно увеличивается доля качественных объектов. Так, за год доля офисных зданий класса В возросла, по нашим данным, с 28 до 32%. Хотя бизнес-центры категории С по-прежнему лидируют с большим отрывом - 63%, доходность таких проектов снижается.
Средняя арендная ставка на высококлассные офисы составляет в Петербурге около $460/кв.м в год. В Москве этот показатель - $600, усредненная региональная цифра - $280-300. Хотя в некоторых городах, например в Новосибирске, ставки практически такие же, как у нас (данные о структуре региональных рынков см. в табл. 2. - "НП").
28% офисных площадей в Петербурге сосредоточены в Центральном районе, 17% - в Адмиралтейском. Хотя Петроградский все заметнее подтягивается к лидерам. Новые деловые зоны формируются за пределами центра - вдоль набережных и основных магистралей.
С загрузкой бизнес-центров все в порядке: она составляет 93-99% для объектов разного класса. Правильное позиционирование и наличие продуманной концепции все в большей степени определяют успех или неуспех конкретного проекта. Показателен пример БЦ River House: офисное здание площадью 11 200 кв.м открылось весной 2005-го и уже заполнено на 100%.
Продолжает формироваться рынок долевого участия в строительстве бизнес-центров. Цены на встроенные офисные помещения достигают $2000/кв.м и больше. Растет число мелких и средних инвесторов, готовых вложить $100-200 тысяч в их покупку с целью извлечь доход.
Одним из важных достижений года я считаю то, что все-таки удалось сдвинуть с мертвой точки тему доверительного управления городской недвижимостью. Первый конкурс состоялся, надеюсь, что в 2006 году процесс пойдет более интенсивно, особенно в офисном секторе.
Складской дефицит
Артур КИМ:
- По данным ГУИОН, общая площадь складских объектов составляет в Петербурге порядка 5,39 млн кв.м. Примерно 2 млн кв.м - это портовые склады, около 620 000 кв.м - площади транспортных организаций-монополистов (железная дорога, аэропорт и др.), 2,7 млн кв.м - объекты предприятий и организации. Это около 100 крупных и средних складских комплексов, в основном относящихся к уровням С и D.
76% рынка - площади класса С (примерно 4 млн кв.м). На долю качественных помещений приходится лишь 7% объектов, или чуть больше 360 000 кв.м. Класс А - это около 154 800 кв.м, класс В - 206 500. Из них на открытом рынке представлены 39 500 и 62 200 кв.м соответственно. Прирост складских площадей в 2004-05 гг. достигался в основном за счет новых комплексов класса А.
Примерно 65% заявок на склады приходится на небольшие помещения площадью до 300 кв.м. И только 5% клиентов нужны объекты от 1000 кв.м.
Теперь о тенденциях. В связи с ростом арендных платежей за землю промышленные предприятия будут активнее предлагать производственные объекты в аренду или выставлять их на продажу. Требования арендаторов к качеству помещений постоянно повышаются.
Если раньше многие компании довольствовались крышей над головой, то теперь жесткие требования предъявляются к высоте потолков, качеству полов, сервису, транспортной доступности объектов и т.п. По нашей оценке, в 2006 году рост арендных ставок составит 10-12%.
Тяжелая "промка"
Марина ЗВЕРЕВА:
- У рынка промышленной недвижимости, то есть недвижимости, принадлежащей действующим предприятиям, есть несколько принципиальных особенностей. Во-первых, закрытость и отсутствие достоверной информации об объектах. Во-вторых, ориентация большинства крупных промышленных комплексов, расположенных в Петербурге, на ВПК.
Это и делает рынок таким трудным. Хотя резервы его огромны. Примерно 11 000 гектаров городских земель - промышленные территории. Общая площадь производственных строений - 13 млн кв.м. Нельзя забывать и о том, что 22% населения Петербурга по-прежнему занято в промышленности (для сравнения: в строительстве - 5%, в торговле - 6%).
ЛОМО - типичное городское предприятие. Мы приватизировались в 1992-1993 гг. со всеми вытекающими из этого проблемами. У нас огромные режимные территории, разбросанные по разным площадкам. В управлении акционерного общества в Петербурге находятся 444 000 кв.м промышленных объектов и 58 гектаров земли.
Причем около 330 000 кв.м - операционная недвижимость. Менее 120 000 кв.м площадей могут рассматриваться как инвестиционные объекты.
ЛОМО, как и многие другие предприятия, участвует в государственной программе, связанной со стратегическим вооружением. Поэтому мы можем рассуждать о прекрасных коммерческих проектах, но они не станут для ЛОМО приоритетными.
Работая в системе оборонного заказа, предприятие, естественно, не может активно участвовать в реализации продукции. Не стоит забывать и о том, что к производителю вооружения предъявляется множество требований (резервирование мощностей, соблюдение различных регламентов и т.п.).
На наших площадках много уникальной недвижимости. Например, есть башни, где были построены известные всему миру телескопы. Перепрофилировать такие объекты для коммерческого использования экономически бессмысленно. Остается ждать у моря погоды и очередного заказа на телескоп.
Тем не менее предложение на рынке аренды промышленной недвижимости сегодня формируется за счет построенных в советское время зданий. Инвесторы не стремятся вкладываться в создание новых объектов.
Причины понятны: относительно высокая доходность в других секторах рынка недвижимости (как жилой, так и коммерческой), недостаток приспособленных участков под застройку, сложность самих проектов (повышенные требования к инженерным системам, специфические особенности зданий и пр.).
Основной спрос на производственные объекты создают сегодня малые и средние предприятия, которым требуются помещения от 350 до 1000 кв.м. Все больше комбинированных заявок: предпринимателям одновременно нужны площади под производство, склад и небольшой офис.
Требования к качеству увеличиваются. Диапазон арендных ставок - $5-15/кв.м в месяц. Локация объекта на них, естественно, влияет не так сильно, как в торговом или офисном секторе. Основные ценообразующие факторы: технические характеристики помещений, развитость инженерной инфраструктуры, близость к магистралям.
В ближайшее время нас ждет активное развитие этого сектора рынка в связи с ростом арендных платежей за земли промышленных предприятий. В этой ситуации заводы будут вынуждены оптимизировать использование занимаемых площадок, а профессиональный подход к управлению недвижимостью приобретет особую актуальность.
Божья земля
Николай ВЕЧЕР:
- Если до недавнего времени мы наблюдали на земельном рынке вялотекущие процессы, то в 2005-м он довольно активно формировался. Продавцы наконец начали что-то продавать, а покупатели - приобретать. Из-за того, что у наших девелоперов по-прежнему нет длинных денег, а в секторе жилищного строительства в 2005-м наблюдался некоторый кризис, цены предложения на частные земельные участки начали снижаться, и это привело к оживлению рынка.
Его росту способствовали также приход в город крупных инвесторов и ужесточившаяся политика городских властей в отношении застройщиков. На этом фоне частные территории становятся все более привлекательными.
Если посмотреть на карту, то на востоке у города свободных земель практически нет. Граница с областью подходит практически к жилым кварталам. Они есть на севере - в Курортном районе, на юге - в Пушкинском и на западе - в Петродворцовом. В основном это бывшие совхозные территории.
Они относятся к категории земель поселений, но разрешенный вид использования, определенный градрегламентами, у них сельскохозяйственный. Это затрудняет работу с такими участками, но изменить вид разрешенного использования все же значительно проще, нежели саму категорию земель, чем инвесторам приходится заниматься в Ленобласти.
Исторически так сложилось, что территории на севере считаются более престижными и поэтому ценятся дороже. Участки в Левашово, примыкающие к КАД, предлагаются примерно по $40/кв.м. В Буграх ценники начинаются от $55/кв.м, хотя в процессе торга их реально снизить до $30.
На мой взгляд, цены на северные земли уже близки к предельным. Например, при строительстве складского комплекса максимальная инвестиционная нагрузка на квадратный метр участка не должна превышать $100 - с учетом затрат на инженерную подготовку территории. Иначе бизнес развалится. Однако приобретая землю в Буграх по $40/кв.м без какой-либо инфраструктуры, инвестор выйдет на гораздо большую цифру, чем $100.
Сегодня мы наблюдаем, как активность покупателей смещается от северных районов на юг и на запад. Наиболее востребованы земли вдоль Пулковского и Московского шоссе. Это бывшие территории совхозов "Шушары", "Детскосельский", "Ленсоветовский".
На юге, там где земли "Шушар" примыкают к Пулковскому шоссе, максимальный ценник составляет около $17/кв.м. Бывшие совхозные участки вдоль Московского шоссе многократно перепроданы. В результате цены доходят до 35-40 евро/кв.м. Однако покупателей особо не заметно.
На западе, в Петродворцовом районе, участки еще дешевле - от $5 до $13-14/кв.м. Эти бывшие пахотные земли, заросшие травкой, представляют собой наиболее перспективный резерв для развития города и для формирования пояса так называемой субурбии, то есть пригородной застройки.
Те, кто сегодня приобретает участки в Пушкине или в Петергофе, рассчитывают построить здесь коттеджи или таун-хаузы, которые станут их основным (первым) жильем.
За всеобщую эксплуатацию!
Андрей ЛУШНИКОВ:
- Главное достижение на рынке эксплуатации недвижимости в 2005 году состоит в том, что рынок этот появился. Возникли и начали конкурировать между собой специализированные компании. Конечно, до его насыщения еще далеко, но рынок почти сформирован. Все больше собственников прибегают к аутсорсингу. Это модно. Как оказалось, можно управлять не только собственной уборщицей, но и компанией, которая управляет уборщицами.
На развитие эксплуатационных услуг, безусловно, положительно повлияет принятие Жилищного кодекса. Обслуживание коммерческих помещений и жилого сектора имеет много общего. ЖК выводит на рынок огромный пласт недвижимости, а значит, на нем появятся и крупные игроки.
Причина, препятствующая развитию нашего бизнеса, - непрозрачность отечественного рынка недвижимости. Некоторые владельцы опасаются отдавать эксплуатацию на аутсорсинг, потому что не хотят раскрывать информацию об арендных ставках, реальных доходах и т.п. Различные схемы налоговой оптимизации, которые широко используются на рынке, тоже не доверишь аутсорсинговой компании.
Когда к нам придут профессиональные инвесторы вроде различных западных фондов, в России начнет формироваться рынок готовых объектов и предметом купли-продажи станут действующие ТК и офисные центры. Вот тогда потребность в услугах профессиональных управляющих будет расти. Потому что те же инвестиционных фонды самостоятельно не занимаются эксплуатацией зданий.
Сегодня рынок коммерческой недвижимости развивается впечатляющими темпами, значит, и у нашего бизнеса хорошие перспективы. Остается нам всем совместно помолиться о том, чтобы цены на газ и нефть не падали в 2006 году. По-моему, это самое главное.
Анастасия Ясинская
Недвижимость и строительство Петербурга
3(387) от 30.01.06-06.02.06 |
| |
|
|
|
|
| Новости |
21/09/2012
Представители компаний "МТЛ.Управление и эксплуатация недвижимости" и "БестЪ.
Коммерческая недвижимость", входящие в группу компаний "БестЪ", приняли участие в Международном Инвестиционном Форуме по недвижимости PROEstate 2012.
04/06/2012
3 июня компания "МТЛ. Урал" приняла участие в Международном дне очистки водоёмов. Мероприятие проводилось совместно с Уральским дайв-центром «Тритон».
31/05/2012
Компания "МТЛ. Урал" стала победителем в конкурсе на обслуживание внутренних помещений ОАО "Екатеринбургского завода по обработке цветных металлов"
| | архив новостей |
|
предыдущая новость
